м2.
Одиниці порівняння забудованих ділянок:
ціна за 1 м2 загальної площі;
ціна за 1 фронтальний метр;
ціна за 1 м2 чистої площі, що підлягає здачі в оренду;
ціна за 1 м3.
1. Коригування та методи їх здійснення
нерухомість оцінка вартість
Основне правило коригування говорить: коригується тільки вартість порівнянного об'єкта на основі принципу вкладу. Якщо порівнянний об'єкт перевершує в чомусь оцінюваний, то фактична продажна ціна оцінюваного повинна бути зменшена на величину вкладу цієї переваги і навпаки. При цьому під одиницями порівняння розуміються одиниці виміру порівнянного об'єкта та оцінюваного об'єкта нерухомості.
Коригування можуть вироблятися в грошовому і в процентному вираженні.
У грошовому вираженні-відповідна сума додається або віднімається із продажної ціни кожного порівнянного об'єкта.
У процентном- використовується в тому випадку, якщо складно визначити абсолютні значення.
Процентні коригування бувають двох видів:
незалежна, коли кожна відмінна риса враховується незалежно від іншої (в процесі розрахунку загальної коригування, поправки сумуються);
кумулятивна, коли облік кожної корректируемой характеристики ведеться з урахуванням інших відмінних характеристик. При розрахунку загальної коригування, кумулятивні поправки перемножуються.
Якщо коригування до ціни порівнянних об'єктів виражені в сомах або інших грошових одиницях, то неважливо, в якій послідовності вони будуть вноситися. Якщо ж коригування виражені у відсотках, то послідовність їх внесення впливатимуть на кінцевий результат.
2. Розрахунок та внесення поправок
Для розрахунку і внесення поправок використовується безліч різних методів, серед яких можна виділити наступні:
методи, засновані на аналізі парних продажів;
експертні методи розрахунку і внесення поправок;
статистичні методи.
Метод парних продажів. Під парної продажем мається на увазі продаж двох об'єктів, в ідеалі є точною копією один одного, за винятком одного параметра (місця розташування), наявністю якого і пояснюється різниця в ціні цих об'єктів. Даний метод дозволяє розрахувати поправку на вищезазначену характеристику і використовувати її для коригування ціни продажу об'єкта-аналога, порівнянного з об'єктом оцінки.
Обмеженість застосування даного методу пояснюється складністю підбору об'єктів парної продажу, пошуком і опрацюванням великої кількості інформації.
Експертні методи розрахунку і внесення поправок. Основу експертних методів розрахунку та внесення поправок, зазвичай процентних, становить суб'єктивна думка експерта-оцінювача про те, наскільки оцінюваний об'єкт гірше або краще порівнянного аналога.
Оцінка на основі співвідношення доходу та ціни продажу. У цьому випадку в якості одиниць порівняння використовуються:
. Валовий рентний мультиплікатор (ВРМ).
. Загальний коефіцієнт капіталізації (ОКК).
Валовий рентний мультиплікатор - це відношення продажної ціни або до потенційного валового доходу (ПВД), або до дійсного валового доходу (ДВД).
Для застосування ВРМ необхідно:
а) оцінити ринковий валової (дійсний) дохід, генерований об'єктом;
б) за порівнянними продажу аналогів визначити ставлення валового (дійсного) доходу до ціни продажу;
в) помножити валової (дійсний) дохід від оцінюваного об'єкта на усереднене (середньозважене) значення ВРМ по аналогам.
Ймовірна ціна продажу оцінюваного об'єкта розраховується за формулою
Цоб=ПВДо? ВРМа,
де Цоб - ймовірна ціна продажу оцінюваного об'єкта;
ПВДо - валовий (дійсний) дохід від оцінюваного об'єкта.
ВРМ не коригується на зручності або інші відмінності між об'єктом оцінки і порівнянними аналогами, оскільки в основу його розрахунку покладені фактичні орендні платежі і продажні ціни, в яких вже враховано вказані відмінності.
Метод досить простий, але має такі недоліки:
може застосовуватися тільки в умовах розвинутого і активного ринку нерухомості;
повною мірою не враховує різницю в ризиках або нормах повернення капіталу між об'єктом оцінки і його порівнянним аналогом;
