уть розглядатися як елемент приватноправового регулювання. Слід зазначити, що, якщо навіть дані умови не увійдуть у зміст угоди, вони тим не менш повинні бути оцінені як його невід'ємна частина з усіма витікаючими звідси наслідками (у тому числі становлять обов'язок орендаря, за їх виконання він несе відповідальність і т.п. ).
В якості обмеження оборотоздатності земельних ділянок слід розглядати також встановлення їх мінімальних і максимальних розмірів (ст. 33 ЗК РФ). При обіг земель сільськогосподарського призначення потрібно враховувати і граничні розміри загальної площі сільгоспугідь, які розташовані на території одного району і можуть перебувати у власності одного громадянина і (або) однієї юридичної особи (подп. 2 п. 3 ст. 1 ФЗ Про обіг земель сільськогосподарського призначення ).
При здійсненні угоди з порушенням умов про обмеження такі угоди за загальним правилом повинні визнаватися недійсними (нікчемними - ст. 168 ЦК України).
Окремі вимоги до земельних ділянок при їх обороті встановлені з урахуванням обмеженості землі, її незамінності, родючості і т.п. Такого роду вимоги можуть пред'являтися не тільки до самих дільницях, але й до сторонам угоди.
Якщо ділянка вилучена з обігу, то розпоряджатися ним та залучати в оборот не може жоден державний орган чи орган місцевого самоврядування. Вони не можуть також без зміни закону расширительно або обмежувально тлумачити перелік земельних ділянок, вилучених з обороту; цей перелік є вичерпним.
Специфікою введення обмежень по включенню земельних ділянок в оборот є виділення окремих категорій земель (ст. 7 ЗК РФ) та встановлення для них особливих (спеціальних) правових режимів. Типовий приклад - землі сільськогосподарського призначення. У відповідності зі ст. 1 Федерального закону N 101-ФЗ Про обіг земель сільськогосподарського призначення відносини, пов'язані з володінням, користуванням, розпорядженням земельними ділянками даної категорії, регулюються пріоритетно цим Законом, а не ЗК РФ.
Виняток становлять операції з земельними ділянками, наданими для житлового, гаражного будівництва, ведення особистого підсобного і дачного господарства, садівництва, а також зайняті будівлями, будовами, спорудами (тобто на них поширюються норми ЗК РФ ).
Правовий режим нерухомого майна заснований на необхідності забезпечити особливу стійкість прав на це майно, встановити спеціальний порядок розпорядження ним. Тому відповідно до ст. 131 ГК РФ право власності та інші речові права на нерухомі речі, в тому числі і на земельні ділянки, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації в Єдиному державному реєстрі.
Державна реєстрація прав на земельні ділянки та угод з ними являє собою елемент публічно-правового регулювання в приватноправових відносинах. Однак перше виконує вторинну роль по відношенню до останніх. Вимога про відображення змін речове-правового становища в Єдиному державному реєстрі є реалізацією принципу публічності в обороті нерухомості. Слово державна означає, що реєстрація повинна здійснюватися спеціально уповноваженими державними органами. Такими в даний час є Федеральна реєстраційна служба та її структурні підрозділи.
З моментом державної реєстрації свя?? ивается виникнення, перехід і припинення прав на земельні ділянки як на нерухоме майно. Таким чином, державна реєстрація має не технічне, а юридичне значення.
Державній реєстрації підлягає право не на землю як таку, а на земельну ділянку, який є особливим різновидом нерухомого майна, і його правовий режим відрізняється від правового режиму інших нерухомих речей. Земельний кодекс РФ (п. 2 ст. 6) визначає земельну ділянку як частину поверхні землі (в тому числі грунтовий шар), межі якої описані і засвідчені в установленому порядку. Встановлення меж є не тільки засобом індивідуалізації земельної ділянки, але й способом створення самого об'єкта права.
Найважливіша ознака, якій повинен відповідати земельну ділянку, для того, щоб він був визнаний нерухомістю і тим самим міг бути об'єктом зареєстрованого права власності, полягає в тому, що ділянка має бути відповідним чином індивідуалізований. Іншими словами, повинні бути визначені його розмір, межі і місце розташування. Територіальні межі визначаються в порядку, встановленому земельним законодавством на основі документів, які видаються власнику державними органами по земельних ресурсів та землеустрою (п. 1 ст. 261 ЦК України). Заходи з визначення місця розташування та меж земельної ділянки називаються межуванням. Таким чином, межі земельної ділянки визначають територіальну і просторову сферу здійснення прав і виконання обов'язків їх власників.
До державної реєстрації прав на земельні ділянки необ...
