астиною ринку інвестицій і представляє його реальний сектор, функціонуючий паралельно з сектором фінансових інвестицій.
Реальний сектор інвестиційного ринку ділиться, у свою чергу, на майнові вкладення і вкладення в нерухомість. Майнові вкладення - це вкладення в речові активи компаній або приватне реальне майно (товарні запаси, дорогоцінні камені і метали, колекційні товари та ін.). Нерухомість - це земля, споруди і все, що постійно «прив'язане» до землі.
Нерухомість розглядається як один із способів приміщення капіталу, що забезпечує збереження (зростання) вартості капіталу й одержання позитивної величини поточного доходу. Угоди з нерухомістю містять всі елементи інвестиційного процесу і вимагають визначення терміну вкладення, його розміру, форми і рівня ризику, з яким воно пов'язане. Вкладення капіталу в нерухомість вчиняються на основі ринкової ціни, що врівноважує інтереси продавців і покупців.
Невід'ємною умовою визначення ринкової вартістю не рухомості є аналіз особливостей функціонування ринку нерухомості, які мають істотний вплив на потік доходів за період володіння, рівень ризику інвестування і можливу ціну продажу об'єкта нерухомості на конкретну дату в майбутньому, що є інформаційним забезпеченням дохідного підходу. Врахування специфіки ринку нерухомості дозволить більш обгрунтовано оцінити поточний вплив основних ціноутворюючих параметрів на величину вартості по аналогам і оцінюваному об'єкту в рамках ринкового підходу. Крім того, визначення інвестиційної привабливості нерухомості, як об'єкта для інвестування (якщо оцінка замовляється потенційним інвестором), вимагає обов'язкового прогнозування тенденцій розвитку ринку нерухомості. Знання оцінювачем сегмента ринку конкретного об'єкта нерухомості дозволяє йому виробити критерії для вивчення, відбору та інтерпретації порівнянності інших об'єктів нерухомості.
Порівняльний аналіз характеристик ринку нерухомості та інших секторів інвестиційного ринку (фінансовий, товарний та ін.) дозволяє визначити ряд найбільш істотних відмінностей. Ринки нерухомості відрізняються від інших ринків економічними характеристиками та ефективністю за такими найбільш істотні параметрами, як:
товар
формування ціни
способи фінансування операції
ступінь ліквідності.
баланс попиту і пропозиції.
число потенційних покупців.
інформованість учасників угоди.
методи регулювання.
надійність прогнозування ринкової ситуації.
. 2 Принципи оцінки нерухомого майна
Основні фактори, що впливають на вартість, а саме: корисність, дефіцит (рідкість), потреба і реальна купівельна спроможність, проявляються через основні принципи оцінки, які визначають їх вплив на вартість об'єктів нерухомості в процесі її функціонування.
Основні принципи оцінки нерухомості об'єднані в чотири групи:
. Принципи, засновані на уявленнях власника про корисності об'єкта.
. Принципи, засновані на експлуатаційних характеристиках оцінюваного об'єкта.
. Принципи, зумовлені впливом ринкового середовища.
. Принцип найкращого і найбільш ефективного використання.
Процес створення вартості орієнтований на отримання майбутніх вигод. Ринкова вартість нерухомості не еквівалентна ціні придбання об'єкта в минулому або виробничим витратам на її створення, її величина відбиває уявлення учасників ринку про майбутні вигоди від її придбання.
Для власника нерухомості вартість залежить головним чином від очікуваних переваг в результаті володіння і проживання в цій нерухомості. Вартість комерційної нерухомості буде визначатися доходом, який вона може генерувати в майбутньому. У зв'язку з цим оцінювачі нерухомості враховують місцеві, регіональні та національні особливості уявлень покупців і продавців.
Корисність полягає в здатності товару задовольняти певні потреби споживачів. Нерухомість володіє раз особистої корисністю для мешканців, власника та орендаря.
Принцип заміщення стверджує, що при наявності декількох аналогічних або порівнянних об'єктів нерухомості на ринку найбільшим попитом користуватиметься об'єкт з найменшою ціною. Цей принцип передбачає раціональне поведінка учасників ринку, не обтяжених додатковими витратами, зумовленими затримкою платежів. Згідно з цим принципом, покупець не заплатить за нерухомість більше, ніж за інший об'єкт з подібними споживчими параметрами. Принцип заміщення визнає за покупцями і продавцями право вибору об'єктів нерухомості з однаковими характеристиками...
