.
Витрати невикористаних можливостей - це величина втрат, пов'язаних з упущеною можливістю в результаті конкретного вибору. Інвестор, приймаючи відповідне рішення, відмовляється від інших можливостей застосування капіталу. Уподобання конкретного інвестора враховують його інтереси: це або максимальна прибутковість при відносно невеликому рівні ризику, або одержання надійно прогнозованої величини доходів на довгостроковій основі. Витратами невикористаних можливостей для інвестора є альтернативні інвестиційні варіанти, які виявилися більш ефективними при порівнянному рівні ризику. Наприклад, якщо власник придбав будинок в зоні обмеженої поверховості, він позбавляється можливості отримання додаткового доходу від здачі в оренду надбудованих поверхів за наявності відповідного попиту.
Принцип балансу стверджує, що вартість нерухомості створюється і підтримується за умови рівноваги різних конфронтуючих і взаємодіючих елементів, таких, як компоненти нерухомості, виробничі фактори: земельну ділянку, робоча сила, капітал і менеджмент. Необхідна рівновага досягається при оптимальному співвідношенні землі та інших об'єктів, а вкладення додаткового капіталу не супроводжується отриманням додаткової вигоди. Принцип балансу виявляється і у взаємозв'язку нерухомості і зовнішнього середовища.
Принцип вкладу означає, що вартість кожної конкретної складової нерухомості відповідає її вкладу у вартість цілого об'єкта нерухомості або величиною, на яку зменшується загальна вартість, за відсутності даного компонента в нерухомості.
Фактично понесені власником витрати по перетворенню нерухомості можуть супроводжуватися зміною її вартості, як у більшу, так і в меншу сторону, або не змінювати вартість. Наприклад, фактично здійснений ремонт приміщення, що має кошторис понесених при цьому витрат, залежно від відповідності привнесених поліпшень вимогам ринку і типу конкретного об'єкта, може змінити вартість на величину, що дорівнює або перевищує витрати, а при несприятливих умовах призвести до зниження підсумкового результату.
Принцип залишкової продуктивності. Під додатковим продуктом розуміють чистий дохід, принесений земельною ділянкою, на якій розташований об'єкт нерухомості, за винятком всіх виробничих витрат. Класична економічна школа ототожнювала додатковий продукт із земельною рентою, яка, на її думку, лежала в основі вартості землі.
Принцип ринкової відповідності передбачає, що нерухомість має вартість за умови, що її характеристики відповідають попиту конкретних ринків. Напрям використання нерухомості в даному районі має відповідати попиту по великому спектру факторів, включаючи економічні обставини, переваги власників, чинні норми зонування і регулювання землекористування та ін.
Конкретні ринки також встановлюють стандарт ринкової відповідності. Так, згідно з принципом прогресії, нерухомість з низькою ціною в районі з високими цінами буде коштувати дорожче, ніж в районі з порівнянною нерухомістю. Згідно з принципом регресії, нерухомість з високою ціною в районі з низькими цінами, буде коштувати менше ніж в районі з порівнянною нерухомістю.
Нерухомість більшою мірою піддається впливу зовнішніх факторів з причини її нерозривному зв'язку із земельною ділянкою. Зовнішні фактори можуть зачіпати як призначення нерухомості, так і її фізичні параметри. Наприклад, у Москві відкриття станції метро в районі новобудов призводить до збільшення її вартості приблизно на 25%. Зовнішні фактори можуть мати інтернаціональний, національний, регіональний та місцевий характер.
До чинників, впливає на вартість нерухомості, зазвичай відносять: суспільні тенденції, економічну ситуацію, заходи державного регулювання та екологію. Взаємодія зазначених факторів визначає ринкову вартість будь-якого об'єкта нерухомості. Оцінювач вивчає та аналізує тенденції розвитку факторів, що впливають на вартість, щоб визначити на правління змін, швидкість, з якою вони відбуваються, період, протягом якого вони збережуться, а також ступінь впливу і можливий діапазон.
Соціальні фактори, аналізовані оцінювачами, пов'язані з характеристиками населення. Вивчення демографічних тенденцій передбачає розгляд складу населення за віком і статтю, чисельності населення, рівня освіти, темпів попиту на житлову нерухомість і т.д.
Економічні чинники зачіпають основні зв'язки між існуючим і майбутнім попитом і пропозицією, а також купівельну спроможність населення. В даному випадку оцінювачі розглядають такі ринкові характеристики, як зайнятість, рівень доходів, розвиток промисловості, інфраструктуру, рівень цін, а також можливі умови фінансування придбання нерухомості. Крім того, до економічних факторів відносять кількість і якість існуючої нерухомості, можливість створення нових об'єктів...
