ustify"> До принципів, заснованим на уявленнях користувача, відносяться принципи корисності, заміщення та очікування.
Корисність - це здатність об'єкта нерухомості задовольняти потреби користувача в даному місці і протягом даного періоду часу.
Принцип корисності полягає в тому, що всякий об'єкт нерухомості має вартістю тільки в тому випадку, якщо він корисний якомусь інвестору і може бути використаний для реалізації певних функцій або особистих потреб,
Принцип заміщення визначається наступним чином: раціональний покупець не заплатить за об'єкт нерухомості більше мінімальної ціни, стягнутої за інший аналогічний об'єкт такої ж корисності, або, інакше, максимальна вартість оцінюваного об'єкта визначається найменшою вартістю, за якою може бути придбаний інший аналогічний об'єкт з еквівалентною корисністю.
Принцип очікування говорить: вартість об'єкта, що приносить дохід, визначається поточною вартістю майбутніх доходів, які, як очікується, цей об'єкт принесе. Вартість об'єкта нерухомості, що приносить дохід, визначається величиною грошового потоку, очікуваного від використання оцінюваного об'єкта, а також сумою, очікуваної від його перепродажу.
До групи принципів, пов'язаних з об'єктами нерухомості відносяться принципи залишкової продуктивності землі, граничної продуктивності (принцип вкладу), зростаючій і зменшуваною прибутковості, збалансованості (принцип пропорційності), оптимальних величин, оптимального поділу майнових прав.
Принцип залишкової продуктивності полягає в тому, що в основі вартості землі лежить її залишкова продуктивність (продуктивність). Щоб зрозуміти це положення, необхідно визнати, що будь-який вид діяльності, як правило, вимагає наявності чотирьох складових виробництва: капіталу, праці, управління і землі.
Принцип граничної продуктивності або принцип внеску говорить: у результаті інвестицій повинен бути отриманий дохід, що залишається після покриття витрат. Поліпшення мають цінністю, коли вони супроводжуються збільшенням ринкової вартості. Стосовно до ринку нерухомості цей принцип можна інтерпретувати так. Нерідко витрати на ремонт квартири дозволяють збільшити її вартість, причому у розмірах, що значно перевищують витрати на її ремонт. У цьому випадку реалізується принцип граничної продуктивності або принцип вкладу. Розмір вкладу відповідає різниці між ціною, отриманої в результаті ремонту квартири, і витратами на цей ремонт [19].
Принцип зростаючій і зменшуваною прибутковості означає: збільшення капіталовкладень в основні складові виробництва обумовлює пропорційне збільшення темпів зростання прибутку лише до певної межі, після якого приріст прибутку стає менше, ніж приріст капіталовкладень. Даний межа відповідає максимальній вартості об'єкта нерухомості. Будь-які додаткові капіталовкладення в нерухомість, здійснені після досягнення даного межі, не дадуть пропорційного збільшення прибутку (а значить, і пропорційного збільшення вартості об'єкта нерухомості).
Принцип збалансованості (пропорційності) формулюється наступним чином: складові виробництва (або об'єкта нерухомості) повинні поєднуватися між собою в певній пропорції.
Збалансованість - це коли будь-якого типу землекористування відповідають оптимальні суми різних факторів виробництва, при поєднанні яких досягається максимальна вартість землі.
Принцип оптимальних величин (оптимальної економічної величини) говорить: при сформованих на ринку нерухомості тенденціях більшим попитом користується певна (оптимальна) величина об'єкта нерухомості даного типу.
Принцип оптимального поділу майнових прав говорить: майнові права на об'єкт нерухомості слід розділяти і з'єднувати таким чином, щоб збільшити загальну вартість об'єкта нерухомості. Дійств?? ющее законодавство Російської Федерації дозволяє розділяти і продавати окремо майнові права.
Право власності увазі права володіння, користування і розпорядження майном. Крім права власності, майновими правами є: право довічного успадкованого володіння, право постійного (безстрокового) майнового користування, право господарського володіння і право оперативного управління, а також різного роду сервітут - право обмеженого користування об'єктом нерухомості. Причому перехід права власності на майно до іншої особи не є підставою для припинення інших майнових прав, наприклад прав оренди на це майно.
Поділ майнових прав на об'єкт нерухомості може здійснюватися таким чином:
1) Фізичне розділення - це поділ об'єкта нерухомості на частини: підвал, поверхи, мансарда та ін. Для земельної ділянки - поділ прав на повітряний простір, на поверхню землі і на її надра, поділ земельного масиву на окремі ділянки.
