gn="justify"> 2) Поділ за часом володіння - це різні види оренди (коротко-, середньо-, довгострокова), довічне володіння, викуп та інше.
) Поділ сукупності майнових прав власності - права володіння, термінового або безстрокового користування, розпорядження, довічного (успадкованого) володіння, господарського відання, оперативного управління та право обмеженого використання об'єкта нерухомості.
) Поділ майнових прав серед учасників - співоренда, товариства, акціонерні товариства, опціони, трасти, контракти з обумовленими умовами продажу.
) Поділ за заставними прав - заставні, податкові застави, судові застави, участь у капіталі.
Використання в практиці майнових відносин перерахованих вище типів поділу сукупності майнових прав та їх оптимальне поєднання дозволяють збільшити вартість об'єктів нерухомості.
До принципів, пов'язаним з ринковим середовищем відносяться принципи залежності, відповідності, попиту і пропозиції, конкуренції і принцип зміни [19].
Принцип залежності (зовнішнього впливу) говорить: різні фактори зовнішнього середовища впливають на вартість об'єкта нерухомості. Необхідно пам'ятати, що у всіх випадках місце розташування - основний фактор, що впливає на вартість об'єкта нерухомості, і з нього слід починати аналіз вартості об'єктів нерухомості. Інший основний фактор - близькість об'єкта нерухомості до розвиненій інфраструктурі. Два ці фактори мають найбільший вплив на вартість об'єкта нерухомості.
Принцип відповідності говорить: об'єкт нерухомості, не відповідний існуючим в даний час ринковим стандартам (очікуванням), має меншу вартість. Наприклад, в даний час на ринку нерухомості вартість хрущовської квартири менше, ніж вартість квартири такої ж площі в будинку, побудованому за сучасними проектами.
Суть принципу попиту і пропозиції полягає у виявленні взаємозв'язку між потребою в об'єкті нерухомості і обмеженістю його пропозиції. Чим нижче попит і вище пропозиція, тим нижче вартість об'єкта, і навпаки. Якщо на ринку нерухомості попит і пропозиція врівноважені, ринкова вартість об'єкта стабілізується, ринкова ціна правило, охоплює витрати виробництва.
Принцип конкуренції. Конкуренція - це суперництво, змагання в будь-якому вигляді діяльності. Розумна конкуренція стимулює підвищення якості об'єктів і послуг на ринку нерухомості, надлишкова конкуренція призводить до зниження прибутку. Відсутність конкуренції на ринку нерухомості (а це буває при монопольній ситуації) - основна умова, при якому ринкова вартість об'єкта не може бути визначена, оскільки вона складається тільки на конкурентному ринку.
Принцип зміни. Зміні схильні як сам об'єкт нерухомості (наприклад, фізичний знос), так і всі фактори зовнішнього середовища, що впливають на вартість об'єкта, згадані вище.
У процесі експлуатації нерухомість поступово зношується, з часом змінюються обсяг грошової маси і процентні ставки, законодавство про землю зазнає зміна. Поява нових технологій і соціальну поведінку створюють новий попит на нерухомість. Впливають на вартість нерухомості демографічні зміни і міжнародні події і т. Д.
Найбільш характерний тип змін - так звані цикли життя. Ці зміни стосуються і самих об'єктів нерухомості, а також районів (міст), галузей, суспільства в цілому. Нерухомість схильна до таких ринкових змін, як доступність іпотечного кредиту на розумних умовах і відповідні приріст або скорочення ефективного попиту на ринку нерухомості. Застій на ринку споживчих товарів протягом тривалого часу або високі процентні ставки будуть негативно відбиватися на кон'юнктурі ринку нерухомості. Зовнішні сили, такі, як погода, пожежі, посуха, урагани, землетруси та інші природні явища, можуть завдати матеріальної шкоди і відбитися на ціні об'єктів нерухомості.
Розглянуті вище принципи оцінки нерухомості тісно пов'язані з принципом найкращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки - основного принципу оцінки нерухомої власності.
Принцип найкращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки формулюється як використання, вибране серед достатнього числа розумних, можливих і законних альтернативних варіантів, що є юридично допустимим, фізично можливим, фінансово виправданим і найбільш рентабельним (тобто дає оптимальні вартісні результати: забезпечує або найвищу поточну вартість об'єкта, або найвищу вартість землі на фактичну дату оцінки).
Вибір оптимального варіанту використання земельної ділянки залежить від потенціалу його місця розташування, можливостей ринку прийняти даний варіант використання земельної ділянки та реалізувати даний варіант використання ділянки з правової точки зору, фізичних, грунтових і ландшаф...
