, що типовий покупець на ринку нерухомості має можливість вибрати альтернативні об'єкти нерухомості. Ринкова вартість є об'єктивною, незалежною від бажання окремих учасників ринку нерухомості і відображає реальні економічні умови, що складаються на цьому ринку.
Ринкову вартість нерухомості інакше називають вартістю при обміні на відміну від вартості у використанні (або споживчої вартості), яка відображає цінність об'єкта конкретної власника, який, припустимо, не збирається виставляти об'єкт для продажу на ринок нерухомості. Оцінка споживчої вартості об'єкта проводиться виходячи з існуючого профілю його використання і тих фінансово-економічних параметрів, які спостерігалися в період передісторії функціонування об'єкту і прогнозуються в майбутньому. Вартість використання заснована на ефективності використання нерухомості у формі доходу, корисності або зручностей.
Поняття інвестиційна вартість схожа з поняттям вартість у використанні raquo ;. Це вартість об'єкта нерухомості для конкретного інвестора, який збирається купити оцінюваний об'єкт або вкласти в нього фінансові кошти. Типовий інвестор, вкладаючи капітал в нерухомість, прагне отримати поряд із поверненням вкладеного капіталу ще й прибуток на вкладений капітал. Тому розрахунок інвестиційної вартості проводиться виходячи з очікуваних даним інвестором доходів і конкретної ставки їх капіталізації. Інвестиційна вартість розраховується зазвичай при оцінці конкретного інвестиційного проекту або об'єкта, що приносить дохід.
Відновлювальна вартість (вартість відтворення об'єкта) визначається витратами в поточних цінах на будівництво точної копії оцінюваного об'єкта в його новому стані (без врахування зносу), з використанням таких же архітектурних рішень, будівельних конструкцій і матеріалів, а також з тим же якістю будівельно-монтажних робіт. В даному випадку відтворюються той же моральний знос об'єкту і ті ж недоліки в архітектурних рішеннях, які були у оцінюваного об'єкта.
Вартість заміщення, визначається витратами в поточних цінах на будівництво об'єкта, має з оцінюваним еквівалентну корисність, але побудованого в новому архітектурному стилі з використанням сучасних проектних нормативів і прогресивних матеріалів і конструкцій, а також сучасного обладнання об'єкта нерухомості.
Страхова вартість розраховується на основі або повної відновної вартості, або вартості заміщення об'єкта, який схильний до ризику знищення (або руйнування). На базі страхової вартості об'єкта визначаються страхові суми, виплати і відсотки.
Заставна вартість (для кредитування) - оцінка об'єкта нерухомості у сфері іпотечного кредитування, здійснювана за ринковою вартістю. У разі іпотеки важливо знати найбільш ймовірну ціну продажу об'єкта нерухомості, якщо позичальник не поверне борг.
Вартість для цілей оподаткування майна юридичних і фізичних осіб визначається акредитованими при податкових інспекціях експертами-оцінювачами на основі або ринкової, або відновної вартості об'єкта в залежності від виду майна. У Росії в даний час оцінка майна фізичних осіб з метою оподаткування проводиться шляхом розрахунку так званої інвентаризаційної вартості, що базується на відновної вартості об'єкта нерухомості.
Ліквідаційна вартість являє собою чисту грошову суму, яку власник об'єкта може отримати при його примусовому продажу в обмежені часовими параметрами терміни, що не дозволяє значному числу потенційних покупців ознайомитися з об'єктом і умовами продажу [19].
Чим ближче отримане в процесі оцінки значення вартості об'єкта до істинного, тим менше ймовірність помилки при прийнятті рішень в галузі управління нерухомістю. Тому оцінці повинен передувати системний аналіз параметрів і характеристик об'єкта, а також факторів зовнішнього середовища [11].
. 2.2 Принципи оцінки об'єктів нерухомості
Теоретичним фундаментом процесу оцінки є єдиний набір оціночних принципів. В їх основу покладені моделі спостерігався раніше економічної поведінки людей, що мали справу з нерухомістю.
Принципи оцінки об'єктів нерухомості можуть бути умовно об'єднані в наступні чотири групи:
- принципи, засновані на уявленнях користувача;
- принципи, пов'язані з об'єктами нерухомості (земля, будівлі, споруди);
- принципи, пов'язані з ринковим середовищем;
- принцип найкращого і найбільш ефективного використання об'єкта нерухомості.
Усі принципи оцінки нерухомості пов'язані між собою. Оцінюючи об'єкт нерухомості, необхідно по можливості враховувати усі або основні принципи оцінки, щоб отримати більш достовірну і точну оцінку вартості об'єкта нерухомості.
