04 277,02 781,0634,92 847,71 808 006,63108МО, Ногінський районСтарая Купавна50: 65: 05 +02 01: 482 850,03 151,02 639,04 299,02 805,0602,92 851,91 719 391,82109МО, Ногінський районСтарая Купавна50: 65: 05 +02 +01:492 651,03 173,02 661,04 318,02 825,0679,82 837,11 928 659,22110МО, Ногінський районСтарая Купавна50: 65: 05 +02 01: 503 680,02 998,02 385,04 069,02 567,01 192,52 247,72 680 423,99111МО, Ногінський районСтарая Купавна50: 65: 05 +02 01: 512 226,02 946,02 433,04 110,02 610,0977,63 071,23 002 371,88112МО, Ногінський районСтарая Купавна50: 65: 05 02 01: 522 643,02 970,02 457,04 131,02 632,0691,33 052,72 110 357,09113МО, Ногінський районСтарая Купавна50: 65: 05 02 01: 532 863,02 994,02 482,04 152,02 654,0639,13 044,91 946 016,04114МО, Ногінський районСтарая Купавна50: 65: 05 02 01: 542 691,03 018,02 506,04 174,02 676,0625,53 008,81 882 013,16115МО, Ногінський районСтарая Купавна50: 65: 05 02 01: 552 943,03 043,02 531,04 195,02 698,0635,12 992,41 900 501,82116МО, Ногінський районСтарая Купавна50: 65: 5 лютого 01: 562 940,03 065,02 553,04 215,02 719,0643,82 973,81 914 522,78117МО, Ногінський районСтарая Купавна50: 65: 05 02 01: 572 334,03 091,02 580,04 238,02 743,0680,22 962,32 014 971,42118МО, Ногінський районСтарая Купавна50: 65: 05 02 01: 582 689,03 115,02 604,04 259,02 765,0657,22 943,91 934 726, 48119МО, Ногінський районСтарая Купавна50: 65: 05 02 01: 592 345,03 140,02 629,04 280,02 788,0648,02 941,31 905 977,95120МО, Ногінський районСтарая Купавна50: 65: 05 02 01: 602773 , 03 163,02 652,04 301,02 809,0671,82 907,01 952 946,11
. Розрахунок кадастрової вартості земельних ділянок видів дозволеного використання, перелічених під №№ 11-12
У силу того факту, що на даний момент операції з земельними ділянками, зайнятими річковими і морськими портами, залізничними станціями, автовокзалами і т.п., тобто віднесеними до видів дозволеного використання, зазначеним у п.п. 11-12, обчислюються одиницями, побудувати статистичну модель не представляється можливим. Також кількість таких ділянок значно менше, ніж інших видів дозволеного використання.
Тому розрахунок кадастрової вартості земельних ділянок даних видів дозволеного використання здійснюються шляхом індивідуальної оцінки їх ринкової вартості відповідно до законодавства Російської Федерації про оціночну діяльність.
У даній роботі земельну ділянку, віднесений до 11 увазі дозволеного використання оцінюється порівняльним підходом, а земельна ділянка 12 виду дозволеного використання - методом капіталізації земельної ренти.
Таблиця 4 Результати розрахунку кадастрової вартості земельних ділянок виду дозволеного використання, зазначеного в п.11; 12 у складі земель м Стара Купавна
№ ппМестоположеніе участкаНаіменованіе населеного пунктаКадастровий номер участкаНомер ВРНПлощадь, м 2 Ринкова вартість, руб.121МО, Ногінський районСтарая Купавна50: 65: 05 +02 03: 3116577,513313730122МО, Ногінський районСтарая Купавна50: 65: 05 2 червень: +1129000,6366047297
Таблиця 5 Розрахунок вартості земельної ділянки виду дозволеного використання, зазначеного в п.11 у складі земель м Стара Купавна
50:65:05 02 03: 3Характерістіка об'ектаОб'екти - аналогі1234Цена продажу (пропозиції), руб.8 271 899,667 135 833,799 015 791,3310 583 742,40Площадь земельної ділянки, кв.м.101086811241268Цена за 1 м 2, руб.8 190,008 221,018 021,178 346,80Поправка, руб./м 2 156,8156,8156,8156,8Скорректірованная ціна, руб./м 2 серпня 346,808 377,808 178,008 503,60Транспортная доступностьОтличнаяХорошаяОтличнаяОтличнаяПоправка, руб./м 2 325,6Скорректірованная ціна, руб./м 2 +8 672,408 703,408 178,008 503,60V=13313730
Таблиця 6 - Розрахунок вартості земельної ділянки виду дозволеного використання, зазначеного в п.12 у складі земель м Стара Купавна
50:65:05 2 червня: 1Рассчітиваем потенційний валовий дохід: ПВД=СА * Sпол СА-ставка орендної платиSпол - арендопрігодная площа=9000Рассчітиваем дійсний валовий дохід: ДВД=ПВД-втрати + додаткові доходиРассчітиваем чистий операційний дохід: ЧОД=ДВД-Орор-операційні расходиСА=2750 руб/кв.мПВД=2750 * +9000=24750000потері: завантаження пляжу на 75%; втрати=25% * 24750000=6187500 додатковий дохід: платна автостоянка на 500 машин у розмірі 50 руб/часработает без вихідних 12:00 в день завантаження 80%; доп.дох.=50 * 500 * 12 * 365 * 80%=87600000 ДВД=24750000-6187500 + 87600000=106162500 ДВД=106162500 руб.Операціонние витрати: 1. орендна плата=24750000руб/кв.м2.амортізаціонние витрати=150000 руб/годОР=24750000 + 150000=24900000 ЧОД=106162500-24900000=81262500R=Rf + Rinf + Rrisk + Rл ±? * QRf - безризикова ставкаRinf - інфляційний ріскRrisk - підприємницький ріскRл - ризик ліквідності?- Величина прогнозованого зростання або падіння ринкаQ - норма повернення капіталаRf=8,5% Rinf=1...
