законом не обмежений. В даному випадку чітко простежується прагнення законодавця захистити інтереси наймача як більш слабкої сторони розглянутого договору.
Розірвання договору комерційного найму з ініціативи наймодавця допускається тільки в судовому порядку за вчинення наймачем або іншими громадянами (постійно проживають разом з наймачем громадяни; піднаймачеві; тимчасові мешканці), за дії яких він відповідає, неправомірних дій, вичерпний перелік яких дано в п. 2 і 4 ст. 687 ГК. Зокрема, п. 2 ст. 687 ГК вказує на два таких порушення: 1) невнесення наймачем плати за житлове приміщення в довгостроковому договорі за шість місяців, якщо при цьому договором найму не встановлений більш тривалий термін, а при короткостроковому - більше двох разів після закінчення встановленого договором терміну платежу; 2) руйнування або псування житлового приміщення (самим наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає). При цьому до звернення до суду наймодавець не зобов'язаний попереджати наймача про необхідність усунення даних порушень.
У першому випадку невнесення наймачем плати є порушенням, що тягне розірвання договору, незалежно від того, чи було таке порушення допущено за шість місяців підряд або за окремі шість місяців. Суди при розгляді справ про розірвання договорів як комерційного, так і соціального найму створюють умови для дослідження причин утворилася у наймача заборгованості з оплати житлового приміщення, вважаючи, що вони відносяться до обставин, що мають юридичне значення відповідно до п. 2 ст. 687 ГК. Поважними причинами невнесення плати за житло та комунальні послуги суди визнають тривалі затримки виплати заробітної плати, пенсії; безробіття; важке матеріальне становище у зв'язку з хворобою; наявність у складі сім'ї інвалідів, дітей та др.20 Встановивши, що наймач має заборгованість понад шість місяців з поважної причини, суди часто відмовляють у задоволенні позову про розірвання договору найму, при цьому вимоги про погашення заборгованості задовольняються. Разом з тим суди не ставлять на обговорення питання про причини утворення заборгованості у випадках, коли відповідачі-наймачі тривалий час не проживають в житлових приміщеннях і не оплачують житло та комунальні послуги; належним чином повідомлені про час і місце судового засідання за останнім відомим місцем проживання, але в судове засідання не є, про причину неявки до суду не повідомляють, письмові пояснення і докази не представляють.
Така практика судів представляється правильною, оскільки доведення поважності причин утворення заборгованості в силу ст. 55, 56 ЦПК РФ лежить на відповідачеві-наймача. Відповідно до п. 4 ст. 167 ЦПК України суд вправі розглянути справу за відсутності відповідача, сповіщені про час і місце судового засідання, якщо він не повідомив суду про поважні причини неявки і не просив розглянути справу за його відсутності.
У другому випадку протизаконні дії наймача або інших громадян, за дії яких він відповідає, що тягнуть за собою руйнування або псування житлового приміщення, повинні бути підтверджені відповідним актом, зокрема органів державної житлової інспекції, або постановою про застосування заходів адміністративної відповідальності (ст. 23.55 КоАП).
Пункт 4 ст. 687 ГК додатково вказує на неправомірні дії наймача (громадян, за дії яких він відповідає), що також є підставою для розірвання договору комерційного найму на вимогу наймодавця: 1) використання житлового приміщення не за призначенням; 2) систематичне порушення прав та інтересів сусідів. При цьому систематичність порушень означає їх неодноразовість.
Під систематичним порушенням прав та інтересів сусідів розуміються дії, які унеможливлюють спільне проживання з сусідами в одному житловому приміщенні (житловому будинку, багатоквартирному будинку). Це, зокрема, може бути порушення правил користування житловим приміщенням, санітарно-епідеміологічних та інших правил. Так, наприклад, користування телевізорами, радіоприймачами, магнітофонами та іншими гучномовними пристроями допускається лише за умови зменшення чутності до ступеня, що не порушує спокою мешканців будинку. З 23.00 до 7.00 години повинна дотримуватися повна тиша.
Тут на відміну від п. 2 ст. 687 ГК наймодавець має право розірвати договір в судовому порядку лише за умови, що неправомірні дії тривають, незважаючи на попередження про необхідність усунення порушень, зроблене наймодавцем наймачеві. Таким чином, перелік підстав для розірвання договору за ініціативою наймодавця, зазначений у ст. 687 ЦК, є вичерпним.
Однак навіть при наявності зазначених у п. 2, 4 ст. 687 ГК порушень суд може відмовити наймодавцю в задоволенні позову, надавши наймачеві термін (не більше року) для усунення порушень, і задовольнити вимогу наймодавця лише при повторному його зверненні до суду у разі н...
