овором (абз. 2 п. 1 ст. 556 ЦК України).
Неможливо передати земельну ділянку чи іншу нерухомість з рук в руки і виконання обов'язку продавця передати нерухомість зводиться лише до підписання передавального акту.
Тим часом нерідкі ситуації, коли підписав передавальний акт, і виконавши тим самим вимога закону про оформлення передачі, продавець продовжує господарювання на земельній ділянці, що позбавляє покупця можливості фактично вступити у володіння. У подібних випадках обов'язок продавця передати нерухомість покупцеві не може вважатися виконаною.
Необхідно брати до уваги не буквальний сенс слова вручення raquo ;, а значення, яке цьому терміну надає закон. Так, згідно з п. 1 ст. 224 ГК РФ річ вважається врученою з моменту фактичного надходження у володіння набувача. Іншими словами, виконання обов'язку продавця вручити нерухомість покупцеві означає надання покупцеві можливості безперешкодно вступити в право володіння нерухомістю. Про це може свідчити, наприклад, звільнення земельної ділянки від майна продавця, припинення господарювання продавця на земельній ділянці і т.п.
Таким чином, для визнання фактичної передачі нерухомості відбулася необхідно вчинення двох юридично значимих дій: вручення майна покупцю і підписання сторонами відповідного документа про передачу. При цьому моментом виконання обов'язку продавця передати нерухомість буде вважатися момент скоєння останнього за часом дії.
Наприклад, сторони уклали договір, підписали передавальний акт, зареєстрували перехід права власності, але у фактичне володіння покупця земельну ділянку з тих чи інших причин не надійшов. У цьому випадку підписання передавального акту, за змістом абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ, свідчить лише про намір продавця виконати зобов'язання з передачі нерухомості, але не про виконання цього зобов'язання. А моментом виконання обов'язку продавця передати нерухомість покупцеві буде визнаватися момент фактичного надходження нерухомості у володіння покупця, як дії, вчиненої останнім за часом.
Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу земельної ділянки на умовах, передбачених договором, вважається відмовою відповідно продавця від виконання обов'язку передати майно, а покупця - обов'язку прийняти майно (абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Тому в договорі доцільно встановлювати термін, протягом якого сторони повинні підписати передавальний акт, пропуск якого дозволить кваліфікувати бездіяльність контрагента, як ухилення. У випадку, якщо від підписання документа про передачу земельної ділянки ухиляється продавець, покупець вправі вимагати:
а) передачі йому земельної ділянки на умовах, передбачених договором купівлі-продажу;
б) відшкодування завданих йому збитків (п. 2 ст. 463, ст. 398 ЦК України).
Залежно від стану виконання сторонами інших зобов'язань за договором у випадках ухилення від підписання передавального акту, можуть бути застосовані заходи відповідальності, передбачені главою 25 ГК РФ про відповідальність за невиконання або неналежне виконання договору. Переклад на покупця титулу власника майна передбачає вчинення продавцем дій, необхідних для юридичного оформлення переходу права власності на земельну ділянку до покупця. Виконання цього обов'язку здійснюється шляхом звернення продавця до відповідного органу юстиції із заявою про проведення державної реєстрації переходу права власності на земельну участок до покупця.
Слід зауважити, що за змістом п. 3 ст. 551 ГК РФ обов'язок звернутися до органу юстиції покладається на обидві сторони договору. Продавець надає заяву про державну реєстрацію переходу права власності до покупця, а покупець - заяву про державну реєстрацію права власності. У разі ухилення однієї із сторін договору від державної реєстрації, інша сторона має право звернутися до суду або арбітражного суду з вимогою про проведення державної реєстрації переходу права власності та відшкодування збитків, викликаних затримкою реєстрації (п. 3 ст. 551 ЦК України).
Покупець має право:
вимагати зменшення покупної ціни або розірвання договору купівлі-продажу та відшкодування завданих йому збитків у разі надання йому продавцем завідомо неправдивої інформації про земельну ділянку;- У разі ухилення продавця від підписання документа про передачу земельної ділянки вимагати передачі йому земельної ділянки, на умовах, передбачених договором купівлі-продажу або відшкодування завданих йому збитків;
у разі ухилення продавця від державної реєстрації переходу права власності на ділянку звернутися до суду з вимогою про проведення державної реєстрації переходу права власності та відшкодування збитків, викликаних затримкою реєстрації.
Покупець зобов'язаний:
...
