санкцій за перші два тижні серпня московський індекс цін на житло відкотився майже на 2% [12].
Середня вартість комерційної нерухомості за травень-червень 2014 року.
Дані наводимо за період з 16 травня по 18 червня 2014года. У статистику увійшли оголошення, розміщені в регіоні Мінськ і Мінська область.
. Офісна нерухомість
. 1. Оренда. З 16 травня в найбільш відвідуваному розділі було розміщено 82 оголошення, середня вартість оренди за 1 м.кв. склала 16 євро.
. 2. Продаж. Кількість розміщених оголошень - 13 штук, середня вартість продажу за 1 м.кв.- 1913 доларів, що можна побачити з малюнка 1.7 [13].
Малюнок 1.7 - Ціни на офісну нерухомість
. Торгова нерухомість
. 1. Оренда. Всього було розміщено 17 оголошень, середня ціна за 1 м.кв.- 15 євро.
. 2. Продаж/купівля. 7 оголошень, +2265 доларів, що видно з малюнка 1.8 [13].
Малюнок 1.8 - Ціни на торговельну нерухомість
. Складська нерухомість.
. 1. Оренда. 27 оголошень, 5,8 євро, на малюнку 1.9 [13].
Малюнок 1.9 - Ціни на складську нерухомість
На малюнку 1.10 вказана діаграма середньої вартості оренди комерційної нерухомості за травень-червень місяць 2014 [13].
Якщо порівняти наведені дані з попереднім періодом, то середня вартість оренди офісних приміщень знизилася на 2 євро (з 18 до 16), а 1 метр для продажу став дешевше на 317 доларів.
Що стосується торговельної нерухомості, то тут також спостерігається спад - середня вартість оренди одного квадратного метра впала на 17%, а продажу - майже на 29%.
Малюнок 1.10 - Середня вартість оренди за травень-червень 2014
Вартість оренди складу залишилася на колишньому рівні - близько 6 євро на 1 метр квадратний [13].
Глава 2. Підходи і методи в оцінці нерухомості
. 1 Оцінка нерухомості: підходи і методика
Оцінка нерухомості - один з найважливіших механізмів, без якого неможливо організувати ефективне управління власністю. Незалежна оцінка нерухомості - це процес, в ході якого незацікавлений оцінювач визначає ринкову вартість об'єкту нерухомості або права відносно даного об'єкта [14].
Основні підходи оцінки нерухомості.
Існує кілька підходів до оцінки будь-якого виду нерухомості, використовуваних професійними оцінювачами: - порівняльний підхід;- Витратний підхід;- Прибутковий підхід.
У рамках кожного з 3-х підходів існує свої специфічні методики.
Дохідний підхід до оцінки нерухомості базується на визначенні вартості об'єкта нерухомості на основі розрахунку очікуваних доходів від володіння (використання) цим об'єктом. Цей показник є дуже важливим, оскільки дозволяє прогнозувати вартість об'єкта на перспективу.
Прибутковий підхід є одним з найбільш вживаних методів оцінки нерухомості в оцінній практиці на сьогоднішній день.
За твердженням сучасного економіста Вишневецького А.В., цей підхід називають також маржинальним (від англ. терміна margin raquo ;, часто використовуваного в Росії як аналог поняття прибуток ). Застосування маржинального підходу явно виражена в період економічного зростання в державі. Дохідний підхід є невід'ємною частиною процедури Due Diligence (дью-ді? лідженс).
Дохідний метод в основному, заснований на визначенні вартості нерухомості шляхом розрахунку дисконтованого потоку доходів (від володіння чи користування цим об'єктом). Даний метод базується на принципі очікування - встановлення поточної вартості доходів та інших вигод, які можуть бути отримані в майбутньому від володіння цією власністю. Логічно, що власник нерухомості не поступиться свою власність нижче тієї суми, яку він міг би отримати, продовжуючи експлуатувати її, а покупець не заплатить більше тієї суми, яку йому принесе подальше використання даного об'єкта в комерційних цілях. Таким чином, ціна нерухомості визначається на основі вартості майбутніх доходів шляхом угоди між сторонами.
При розрахунку дохідним підходом використовуються наступні методики: капіталізації доходів і дисконтування грошових потоків. Ці методики є основними в даному методі.
) Відповідно до технології методу прямой капіталізації вартість визначається відношенням чистого операційного доходу до оподаткування до ставки капіталізації. Ставка капіталізації визначається оцінювачем на основі вели...
