заставу майна приватним особам.
Вже тоді існувало близько 50 банків і діяло більше 800 лихварських і міняльних контор. Банки ставали спеціалізованими. Розвивалися різні банківські інститути: комунальні, релігійні та інші, виникали прообрази ощадкас, ощадних асоціацій тощо Держава завжди надавала велику підтримку іпотечному кредитуванню. Для цього створювалися спеціальні соціальні інститути. За імператора Траяна були створені фінансові аліментарні фонди для підтримки вдів і сиріт, надають іпотечні кредити під 5% річних - це був найнижчий відсоток у Римі в той час, (аналогічні фінансові системи були утворені в Росії в Х1Х столітті).
Інститут іпотеки (застави нерухомості) протягом відносно невеликого часу пройшов еволюцію від фідуциі (fiducia, від лат. - угоди на довірі або довірчої угоди, першої форми речового забезпечення), до більш прогресивної стадії - пігнуса і далі до іпотеки. Тут необхідно пояснити, що перша стадія фідуція виникла і розвивалася в давньоримському праві. На початку розвитку класичного римського права з'явився пігнус (pignus, від лат. неформальна застава), і лише потім власне іпотека raquo ;. При цьому самі договори про заставу спочатку були лише додатковими при первинних кредитних угодах (договорах).
Основна суть фідуциі полягала в тому, що відразу по укладанню договору офіційно встановлювалися права кредитора на закладалася, нерухомість, сам предмет передавався в fiducia і кредитор зобов'язаний був повернути нерухомість після справного і своєчасного виконання договору. Угода (або договір) фідуція також пройшла свою еволюцію.
На першому етапі розвитку інституту фідуциі боржник не володів практично ніякої захистом і кредитор сам вирішував, що йому вигідніше: або вимагати від позичальника виплати боргу, чи не повертати йому майно. Надалі було введено офіційне положення до документа про заставу, яке скасовувало цю досить вигідну альтернативу кредитора. Але все одно в технології угоди залишалися досить серйозні правові моменти, якими міг скористатися кредитор і які були невигідні позичальникові.
Наступна стадія розвитку інституту іпотеки несла досить прогресивний характер, захищаючи позичальника від свавільних дій кредитора. Договір пігнуса (договір про заставу на стадії пігнуса ) передбачав передачу нерухомості, що закладається вже не у власність, а лише у володіння нею і тільки як гарантії виконання взятого позичальником зобов'язання. Більш того, боржники мали право вимагати, щоб кредитор не користувався цією нерухомістю, а тільки зберігав її. За кредитором залишалося умовне право продати закладаємо річ, щоб відшкодувати свої кошти, тільки при невиконанні позичальником взятих ним зобов'язань. При цьому вже тоді кредитору було заборонено залишати продається нерухомість (предмет застави) у себе. У разі невиконання взятих зобов'язань боржником, кредитор після продажу нерухомості повертав всю різницю між виручкою за нерухомість і залишком боргу позичальникові.
Даний вид угод ретельно регламентувався. Вимоги, що не входять в регламентацію?? ю були предметом особливого судового розгляду.
Поява останньої стадії інституту іпотеки - власне самої іпотеки - було обгрунтовано політичними та економічними умовами того часу: ослаблення рабовласницького господарювання в Римі і масова передача земель орендарям призвели до виникнення класичного інституту іпотеки. За існуючим законодавством ні одна діюча правова форма не підходила для гарантування цього виду угод між власниками земель (латифундистами) та орендарями, так як дрібні орендарі не мали нічого крім знарядь праці, які вони в силу своєї професії не могли закласти. Виходом з цієї ситуації було введення нової форми застави - застави орендарями самих знарядь праці, причому без передачі предмета застави у володіння орендодавця.
Пізніше новий вид застави поширився на інші і, зокрема, на заставу нерухомості. Таким чином, виник інститут іпотеки, який був, по-перше, договором про заставу, по-друге, договором про гарантії, що взяті позичальником зобов'язання будуть виконані, на підставі чого при невиконанні боржником зобов'язання виникало право кредитора витребувати річ, що закладалася з подальшим її продажем з торгів і компенсацією з вирученої суми боргів, що залишилися позичальника. Свідченням даної угоди були спочатку прості угоди між позичальником і кредитором, пізніше, в пост класичне час, складалися офіційні та неофіційні документи, які вже володіли правовою силою.
Необхідно відзначити, що всі види іпотеки (може бути, за винятком іпотеки церкви) збереглися і діють до теперішнього часу в багатьох країнах. У той же період почали діяти субординовані за часом іпотеки, принцип яких був єдиним: «Хто перший (у часі), той і сильніше в праві». Уже в пост класичному римському праві ста...
