p align="justify"> Найчастіше під а?? ендной платою розуміється фіксована або змінна плата за користування приміщенням (будівлею, спорудою), однак при аналізі положень договору оренди може виявитися, що крім зазначеної грошової суми орендар приймає на себе зобов'язання щодо внесення плати за відкриття приміщення (стосовно до практики укладання договорів оренди в торгових комплексах), плати за рекламу (маркетинг), зобов'язання щодо внесення значних сум забезпечувальних платежів, які за своєю правовою природою можуть мати подвійне значення (використання даних коштів у рахунок оплати штрафних санкцій, передбачених договором оренди), зобов'язання по оплаті комунальних послуг, послуг з охорони та ін.
Також чимале значення для успішної роботи за договором оренди приміщення (будівлі, споруди) має докладний аналіз сукупності санкцій, містяться ньому. Наприклад, у силу сформованої практики орендних відносин виникають між торговими комплексами та орендарями, останній приймає на себе суттєві фінансові ризики, що утворюються за рахунок нерозумно високих штрафів, пені, неустойок за найменші порушення (величина штрафу може доходити до величини двомісячної оренди такої нерухомості). Безумовно, за таких обставин орендар може не тільки виявитися в положенні, при якому він не зможе отримувати прибуток від своєї господарської діяльності, але й істотно погіршити своє фінансове становище і прийти до стану банкрутства.
Крім того, при здійсненні угоди з оренди приміщення (будівлі, споруди) необхідно детально вивчити права та обов'язки сторін та умови одностороннього розірвання договору оренди. Юридичний аналіз зазначеного розділу договору створить умови найбільшою мірою рівності сторін, що повністю відображає суть відповідного принципу цивільного права.
Як вже було сказано вище, в деяких випадках орендні відносини регулюються не тільки договором оренди, але попереднім договором оренди. Зазначена юридична конструкція застосовується з метою вирішення правових проблем, викликаних необхідністю пошуку достатньої кількості орендарів в період зведення будівлі (споруди).
Оскільки на даній стадії будівництва у девелопера немає і бути не може дозволу на введення об'єкту в експлуатацію і тим більше права власності на нього, між орендодавцем та орендарем заключаетсяпредварітельний договір оренди приміщення (будівлі, споруди). При цьому такий договір містить зобов'язання сторін щодо укладення основного договору в майбутньому після настання відповідних юридичних фактів (отримання дозволу на введення об'єкту в експлуатацію, отримання права власності на будівлю), а також може за своєю юридичною природою бути змішаним і дозволяти використання орендованого приміщення (будівлі , споруди) за призначенням на умовах основного договору оренди без його формального висновку (на випадок наявності проблем при отриманні права власності на нерухомість).
Таким чином, орендні відношенні є складною, багатогранною структурою, що містить в собі безліч правових і фінансових ризиків. Тому укладення договору або попереднього договору оренди приміщення (будівлі, споруди) повинен передувати його юридичний аналіз. Ігнорування правової експертизи може призвести до вчинення збиткової угоди без права односторонньої відмови від неї.
. 4 Правові засади оренди муніципальної та державної власності
Реформа відносин власності, поява нових видів власності сприяють розвитку ринкових відносин, зміни господарювання, завдяки чому з'являється можливість долати економічні кризи. В даний час держава залишається найбільшим власником, тому найважливішим завданням є організація управління державним майном. Найбільш прийнятний спосіб його використання - договір оренди публічного майна.
Передача в оренду об'єктів державної власності виступає в якості однієї з форм її управління (розпорядження). Виникаючі при цьому правовідносини є цивільно-правовими, що представляють собою зобов'язання з договору оренди. Оренда передбачає передачу майна у тимчасове користування і володіння.
Обов'язкова умова реалізації орендних відносин - наявність двох економічних суб'єктів - орендодавця й орендаря з приводу одного і того самого об'єкта власності [15].
За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове користування. Плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна відповідно до договору, є його власністю (ст. 606 ЦК України). Оренда, зберігаючи за власником право верховного розпорядження, припускає передачу орендарю господарських компетенцій управління, володіння, користування майном, унаслідок чого в нього виникає економічний інтерес по його ефективному використанню.
Дого...
