изи, але в середині 2011 р практично досяг докризового рівня і на поточний момент має тенденцію до цінового зростання.
Основною проблемою ринку нерухомості Росії на поточний момент є подорожчання об'єктів нерухомості, що пов'язано з наступними фактами:
. Збільшення періоду інвестиційної фази будівництва, пов'язаного з містобудівним законодавством.
. Розвиток в основному малогабаритного житла.
. Неефективні технології будівництва.
. Корупція.
. Концентрація коштів і робочих місць в Москві і Московській області.
. Відсутність бажання і можливості у держави і муніципалітетів?? лучшать механізм регулювання ринку нерухомості.
По-перше, ціна на нерухомість, так само, як і на будь-який інший товар, з'являється, коли є потреба, корисність, рідкість, іншими словами цінність (worth) товару.
По-друге, ціна на нерухомість залежить від витрат виробництва (видатки на будівництво) та майбутнього прибутку.
По-третє, ціна на нерухомість утворюється за рахунок попиту і пропозиції, що в кінцевому рахунку і визначає рівноважну ціну. Наведені фактори не можна розглядати окремо, оскільки всі вони одночасно позначаються на вартості об'єктів нерухомості.
У цілому ціноутворення в нерухомості залежить від ціноутворення в будівництві, т. е. від того, який прибуток і які витрати закладені спочатку в той чи інший об'єкт нерухомості.
Ці витрати з урахуванням мінімального прибутку є початковою базою для формування подальшої ціни. База, від якої почне формуватися подальша ціна на нерухомість, лежить в точці 2, тобто це той момент (дата), коли нерухомість здається в експлуатацію і потрапляє під вплив вторинного ринку, де великий вклад у зміну подальшої ціни вносять різні чинники з плином часів.
Розглянемо інвестиційну фазу. У точці 0 лежить вартість, яка розраховується для інвестора, тобто це вартість об'єкта, яка розрахована на основі укрупнених показників (УПВС, УПСС) або об'єктів-аналогів і дозволяє попередньо оцінити загальну потребу в інвестиціях для здійснення проекту.
У стадії проектування розраховується кошторисна вартість, яка є менше вартості, розрахованої для інвестора, і найбільш точно визначає потребу в інвестиціях для здійснення проекту. Після стадії проектування і розрахунку кошторисної вартості починається стадія будівництва, де значення має фактор часу, який проявляється у двох аспектах:
) впливає на загальну вартість об'єкта нерухомості.
) впливає на ступінь моральної (функціонального) зносу об'єкта нерухомості при введенні в експлуатацію.
Чим більше період інвестиційної фази, тим більше в момент здачі в експлуатацію будуть витрати на об'єкт нерухомості, так як значний вплив мають фактор інфляції та подорожчання кредитних ресурсів, а також моральний знос об'єкта нерухомості.
У Росії неможливо розпочати будівництво без отримання всіх дозволів (кількість яких доходить до 50) та затвердження будівельного плану. На цій стадії виникає безліч різних проблем і деякі з них мають корупційний характер. Будівництво в Росії ніяк не оптимізовані і носить послідовний характер, що пов'язано з особливостями містобудівного законодавства, за рахунок чого збільшуються витрати на будівництво і виникає моральний знос. У розвинених країнах будівництво максимально оптимізовано та носить паралельний характер, тобто починається з моменту готовності первісної частини будівельного плану.
Після того як об'єкт нерухомості зданий в експлуатацію (входить в експлуатаційну фазу життєвого циклу нерухомості) ціна може складатися різним чином. Це залежить від впливу як на ринок в цілому, так і на окремі об'єкт нерухомості безлічі різних факторів. Ціна може рости у зв'язку зі сприятливим розвитком економіки, як це показує напрямок а, може залишатися стабільною (напрям б), може значно падати (напрям в) з настанням фінансової та економічної кризи або катастрофічно падати (напрям г) у випадку, якщо вся світова система, заснована на доларі, впаде (рис. 1). З плином часу одні чинники можуть посилювати свій вплив, інші - менш впливати на ціну, але до кінця життєвого циклу об'єкта нерухомості посилюється фактор сумарного зносу, що в кінцевому рахунку призведе до ліквідації (інтервал від точки 3 до точки 4), а потім до утилізації (інтервал від 4 і вище) об'єкта нерухомості (рис. 1.2).
Загалом, всі фактори, що впливають на ціну об'єктів нерухомості, можна класифікувати таким чином: макроекономічні, мікроекономічні, соціальні, фізичні, природні. Всі перераховані групи чинників в кінцевому рахунку формують попит і пропозиція на ринку нерухомості...
