.
Вирішальна роль належить макроекономічним факторам: загальноекономічна ситуація в країні, політична ситуація в країні, стан фінансового ринку і т.д. Якщо вплив макроекономічних факторів стабільно, то стан ринку нерухомості визначається іншими групами факторів [3. С. 34].
В цілому економіка Росії є стабільною, тому основний вплив на зростання цін на ринку нерухомості надають мікроекономічні, соціальні та фізичні фактори. Потенційний попит (загальна потреба в житлі) на ринку нерухомості Росії становить 1570000000 м2 [4], а платоспроможний попит на житло скорочується в 2-3 рази. Насамперед це пов'язано з низькими доходами населення, завищеною відсотковою ставкою по іпотеці, великими темпами зростання цін на нерухомість, відсутністю збалансованості і небажанням держави правильно регулювати ринкові відносини.
Об'єкти нерухомості, виставлені на продаж, повинні мати ціну, яку зможуть собі дозволити більшість майбутніх покупців. Нерухомість є дорогим товаром, тому наступний фактор, що впливає на ціну об'єкта нерухомості, - банківський відсоток по іпотеці, який у свою чергу залежить від ставки рефінансування та інших ризиків, які банки намагаються звести до мінімуму. Мінімальна номінальна процентна ставка по іпотечному кредиту складає 12% [5], середньомісячна заробітна плата в Томській області - 21217 руб. [6], середньомісячна заробітна плата в Московській області - 39700 руб. [7], середня вартість 1 м2 житла в Московській області - 149800 руб. [8], середня вартість 1 м2 житла в Томській області - 38713 руб. [9]. З вищенаведених даних видно відсутність збалансованості між доходами населення, цінами на нерухомість і процентної іпотечної ставкою.
Іпотечне кредитування в Росії розвивається слабо, велика частина банків відмовилася від надання послуги іпотечного кредитування, так як основні доходи банку приносять короткострокові і середньострокові споживчі кредити, які є менш ризикованими, затребуваними і дорогими.
Зростання цін на нерухомість в Москві і Московській області залишається значним. Це пов'язано з великою концентрацією тут грошових коштів і робочих місць, що привертає великий потік людей з різних регіонів Росії і є причиною ажіотажного попиту на нерухомість. Положення на ринку нерухомості Московської області характеризує загострення групи соціальних факторів: щільність населення, зростання населення, рівень освіти, статус і т.д. Така ж ситуація простежується в Томській і Новосибірській областях, але тут соціальні фактори мають незначний вплив, оскільки основний контингент приїжджих - молодь (студенти). Зростання цін на нерухомість Московської, Томської і Новосибірської областей прямо пропорційне зростанню оренди на житло.
У кожному регіоні РФ існують свої мікроекономічні фактори, які призводять до різкого зростання цін на ринку нерухомості. Наприклад, на поточний момент в Краснодарському краї в місті Сочі великий вплив на зростання цін на ринку нерухомості надає процедура вилучення земельних ділянок для державних або муніципальних потреб. Процедура вилучення в місті Сочі викликала різке зростання цін на сільськогосподарські земельні ділянки, але це пов'язано не з самою процедурою вилучення, а з відсутністю досвіду і бажання у держави і муніципалітету покращувати механізм вилучення земельних ділянок. Держава і муніципалітет спокійно ставляться до того, що земельні ділянки в місцях майбутнього вилучення скуповуються великими приватними структурами і потім з великою прибутковістю перепродаються в рамках процедури вилучення. Інвестори - спекулянти, які скуповують ділянки для подальшого продажу державі, - несуть істотно менші витрати і ризик. Враховуючи, що очікуваний прибуток інвесторам-спекулянтам гарантована, такі інвестори можуть дозволити собі скуповувати ділянки за вищою ціною, викликаючи тим самим ажіотажний попит [10].
Крім перерахованих вище факторів, існують фізичні фактори, які немаловажно позначаються на зростанні цін на ринку нерухомості. На попит і пропозиція великий вплив робить фактор розташування, тобто два аналоги, але в різних місцях можуть коштувати по-різному, так як будь-яка координата характеризується розвитком інфраструктури і призначенням району (діловий центр, спальний район, околиця міста). Місце розташування є унікальним фактором, оскільки його не можна змінити. Нерухомість буває різного призначення, і для кожного призначення фактор розташування грає свою роль, наприклад для комерційної нерухомості важливо прохідне місце, розташування близько дороги, поверх, для житлової нерухомості важливо розвиток інфраструктури, відсутність шуму, поверх і т.д. Що стосується земельних ділянок, то крім унікальності вони володіють такими особливостями, як обмеженість, довговічність і невосполнимость [11. С. 5]. За рахунок обмеженості і непоправності земельних ділянок пропозицію на них залишається...
