, початковий одноразовий внесок позичальника повинен бути не менше 30 відсотків від вартості житла на дату оцінки. Ставка дійсно низька і вражаюча, особливо в порівнянні з комерційними банками, розвиваючими власні іпотечні програми, де ставки від 12 відсотків і вище у валюті. Однак поки реалізувати саму ідею створення АІЖК повною мірою не виходить, так як АІЖК не може випускати іпотечні цінні папери.
При гарантії уряду рівень прибутковості іпотечних облігацій буде близький до прибутковості федеральних цінних паперів з фіксованою прибутковістю. В даний час прибутковість на ринку за двома трирічним ГКО-ОФЗ становить 15 - 17%. За останніми розрахунками АІЖК, рівень прибутковості по іпотечних паперів повинен бути вище.
АІЖК планує запровадити стандарт кредитування для залучення грошей безпосередньо в будівництво житла, оскільки на етапі зведення вартість площі набагато нижча і покупцям буде потрібно значно менше грошей на придбання квартир. АІЖК і Банк Москви розглядають формування та розвиток ринку іпотечних цінних паперів, а також різних фінансових інструментів, базовим забезпеченням яких є іпотечне покриття як один з пріоритетних напрямків у своїй діяльності.
Аналіз Концепції розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації, Закону про іпотеку, Федерального закону В«Про іпотечні цінні папери В»і Федерального законуВ« Про інвестиційні фонди В» дозволяє зробити висновок, що в Росії створюються чотири механізму рефінансування іпотечних кредиторів: самостійне рефінансування іпотечних кредиторів; рефінансування іпотечних кредиторів через операторів вторинного ринку іпотечних кредитів; рефінансування іпотечних кредиторів через систему колективних інвестицій; рефінансування іпотечних кредиторів через систему участі.
Три з чотирьох створюваних в Росії моделей рефінансування іпотечних кредиторів засновані на передачі іпотечним кредитором своїх прав з основного договору та договору про іпотеку новому кредиторові. Дана передача відбувається у формі укладення договору цесії прав з основного договору та договору про іпотеку або шляхом передачі прав за заставною.
Аналіз деяких найбільш поширених типів, пов'язаних з іпотекою securities, дозволяє зробити висновок про докорінну відмінність у правовою природою цінних паперів по російському праву і цінних паперів англо-американської системи (securities). Слід зазначити умовність перекладу на російську мову поняття securities як "цінні папери".
У класичному дворівневому варіанті (з включенням до систему вторинного ринку цінних паперів) система іпотечного кредитування для впровадження в Росії має ряд принципових складностей, такі, як:
- відсутність розвиненого ринку цінних паперів;
- проблема ліквідності іпотечних зобов'язань на вторинному ринку;
- забезпечення банків довгостроковими дешевими кредитними ресурсами;
- проблема організації механізму рефінансування, при якому забезпечувалися б мінімальні ставки за кредитами для населення та економічно привабливі для інвесторів процентні ставки по іпотечних цінних паперів, які забезпечені, у свою чергу, низькопроцентні кредитами.
На підставі викладеного робиться висновок: дворівнева модель ринку іпотечного кредитування, яка у країнах англосаксонської системи права, не може в чистому вигляді застосовуватися в Росії з цілої низки причин. По-перше, принципова різниця в концепції прав власності. Друге, неможливість в російських умовах рішення найважливішої задачі - перерозподілу ризиків. По-третє, американська модель грунтується на надання регулятивних і контрольних публічних повноважень окремим операторам вторинного іпотечного ринку, якими є створені державою особи: державна корпорація Джіні Мей (G-vernment Nati-nal M-rtgage Ass-ciati-n - GNMA), за зобов'язаннями якої уряд США несе відповідальність всіма наявними в його розпорядженні засобами, і так звані псевдодержавні корпорації - Фенні Мей і Фредді Мак, за зобов'язаннями яких уряд США хоча відповідальності і не несе, але чию діяльність регулює і контролює. Організація вторинного ринку іпотечного кредитування в Росії вимагає принципово інших підходів, що грунтуються на континентальній системі права.
Система іпотечного житлового кредитування в Росії - це система, що включає в себе кілька сегментів:
- ринок нерухомості, що володіє необхідними характеристиками для участі в іпотечному кредитуванні;
- первинний ринок іпотечних кредитів, що охоплює всю сукупність діяльності кредиторів та боржників, що вступають між собою в відповідні зобов'язальні відносини, при яких боржник (заставодавець) в якості способу виконання надає, а кредитор (заставодержатель) приймає в заставу нерухоме майно. Чим стабільніша ринок нерухомості, тим охочіше банки беруть нерухомість у заставу, розширюючи оборот і знижуючи процентні ставки по кредиту;
- вторинний ринок іпотечних кредитів, що забезпечує передачу прав по заставних ...
