для землі буде дорівнює ставці доходу на інвестиції без урахування відшкодування капіталу, оскільки вважається, що земля не зношується. Коефіцієнт капіталізації д ля землі буде 0,9, звідси:
Узем = 61 773/0,1 = 617 728 руб.
Вартість земельної ділянки, визначена дохідним підходом, становить 617 728 рублів.
Узгодження результатів і висновок про ринкову вартість об'єкта нерухомості
У результаті аналізу застосовності кожного підходу для оцінки
земельної ділянки можна зробити наступні висновки: 1. Витратний підхід корисний в основному для об'єктів з незначним зносом.
В оцінці витрат на відтворення велика частка експертних суджень, але не можна на них занадто покладатися.
2. Порівняльний підхід є відносно простим. Він широко використовується при освоєнні нових земельних масивів і стандартною забудови. Однак необхідно враховувати, що метод порівняння продажів дає незадовільні результати в умовах високих темпів інфляції, при нестачі відомостей про ринкові продажах зіставних об'єктів або їх низької достовірності, а також при різких змінах економічних умов.
3. Підхід з точки зору прибутковості відображає ту граничну вартість, більше якої не платитиме потенційний інвестор, який розраховує на типове використання об'єкта і на прийняті ставки прибутковості. Недолік методу полягає в негарантированности очікуваних у майбутньому змін, на які спирається наведений розрахунок. Зазвичай підхід по прибутковості вважається найбільш переважним, незважаючи на його обмеження, особливо коли типові продавці і покупці орієнтуються на комерційне використання об'єкта.
З урахуванням вищевикладеного розраховуємо вагові коефіцієнти, що відображають частку кожного з використаних підходів у визначенні підсумкової вартості, які представлені в табл. 16. br/>
Таблиця 16 - Розрахунок вагових коефіцієнтів,%.
Підсумкова вартість визначається як сума добутків вартостей, визначених відповідними методами, на відповідні вагові коефіцієнти.
Таблиця 17 - Розрахунок підсумкової вартості земельної ділянки.
Метод оценкіСтоімость, руб.Весовой коеффіціентІтоговая вартість, руб.Затратний627 9200,35219 772Сравнітельний632 6330,35221 422Доходний617 7280,30185 318Ітоговая вартість, руб.626 512
Підсумкове висновок про ринкову вартість земельної ділянки.
