правилах дано характеристика фізичного зносу різних конструктивних елементів будівель та їх оцінка.
Фізичний знос будинку визначається за формулою:
,
Де - фізичний знос будівлі,%.
- фізичний знос разом конструктивного елемента,%.
- коефіцієнт, що відповідає частці відновлювальної вартості разом конструктивного елемента в загальній відновної вартості будівлі;
n - кількість конструктивних елементів у будинку.
Недоліки методики:
- унаслідок своєї нормативності вона спочатку не може врахувати нетипові умови експлуатації об'єкта;
- трудомісткість застосування через необхідної деталізації конструктивних елементів будівлі;
- неможливість виміру функціонального і зовнішнього зносу;
- суб'єктивність питомого зважування конструктивних елементів.
В основі вартісного методу лежить фізичний знос, виражений на момент його оцінки співвідношенням вартості об'єктивно необхідних ремонтних заходів, що усувають пошкодження конструкцій, елемента, системи або будівлі в цілому, і їх відновної вартості.
Визначення фізичного зносу методом строку життя здійснюється за допомогою формули, де враховуються знос; ефективний вік, що визначається експертом на основі технічного стану елементів або будівлі в цілому; типовий термін фізичного життя, що залишилося термін фізичного життя.
2) Функціональний знос - це зменшення вартості об'єкта нерухомості в результаті його невідповідності сучасним стандартам і вимог ринку з точки зору його функціональної корисності.
Функціональний знос може проявитися в застарілій архітектурі будівлі, в зручностях його планування, обсягах, інженерному забезпеченні і т.д. Вартісним вираженням функціонального зносу є різниця між вартістю відтворення і вартістю заміщення, яка виключає з розгляду функціональний знос.
Причини функціонального зносу:
- недоліки, що вимагають додавання елементів (елементи будівлі та обладнання, яких немає в існуючому оточенні і без яких воно не може відповідати сучасним експлуатаційним стандартам).
- недоліки, які вимагають заміни або модернізації елементів (позиції, які виконують свої функції, але вже не відповідають сучасним стандартам).
- сверхулучшенія (позиції й елементи споруди, наявності яких нині неадекватно сучасним вимогам ринкових стандартів).
3) Знос зовнішнього впливу - це зменшення вартості об'єкта нерухомості, внаслідок негативної зміни його зовнішнього середовища, обумовленого або економічними, або політичними, або іншими зовнішніми чинниками. Зовнішній знос нерухомості залежно від викликали його причин у більшості випадків є непереборним з причини незмінності місця розташування, але в ряді випадків може «самоусунутися» через позитивного зміни навколишнього середовища.
При визначення загального зносу метом розбивки використовують формулу:
І н =1 - (1 - І фіз / 100) * (1 - І функ / 100) * (1 - І вн ...
