техніку, на яку було накладено арешт на вимогу третьої особи. Вимога комітента про виключення побутової техніки з-під арешту не було задоволено, оскільки комісіонер не забезпечив її індивідуалізації та право власності комітента не було збережено.
Ще одним недостатньо ясні?? питанням, пов'язаним із застосуванням п. 1 ст. 996 ГК РФ, є питання, що стосується правового режиму нерухомого майна. Відповідно до положень зазначеної статті, у разі реалізації нерухомого майна комітента комісіонером право власності не переходить до комісіонера, а залишається у комітента до моменту реєстрації переходу права власності до третьої особи, з яким комісіонер уклав договір на його передачу. Саме комітент і третя особа звертаються із заявою про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, що підтверджується п. 23 інформаційного листа Вищого Арбітражного Суду РФ від 17 листопада 2004 р №85. Випадки, коли нерухомість купується комісіонером для комітента, практично не врегульовані російським законодавством. Між тим, якщо право власності має бути спочатку зареєстровано за комісіонером, який є стороною за договором на його придбання з третьою особою, порушуються норми п. 1 ст. 996 ГК РФ. З іншого боку ситуація, коли буде реєструватися перехід права власності від третьої особи безпосередньо до комітента, представляється нелогічною, оскільки комітент не є стороною договору з третьою особою.
На нашу думку, укладення угод з нерухомістю взагалі не повинно входити в предмет договору комісії, оскільки вони не можуть бути виконані комісіонером самостійно без безпосередньої участі комітента зважаючи на специфіку правового режиму нерухомості. Відповідно до положень розглянутого інформаційного листа, звертатися із заявою про державну реєстрацію переходу права власності на нерухомість можуть тільки третя особа і комітент, але не комісіонер, у той час як права і обов'язки по угоді виникають безпосередній у комісіонера. Крім того, відповідно до п. 1 ст. 16 Федерального закону від 21 липня 1997 р №122-ФЗ Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним raquo ;, державна реєстрація прав проводиться на підставі заяви правовласника, сторін договору або уповноваженого ним (ними) на те особи за наявності у неї нотаріально посвідченої довіреності, якщо інше не встановлено федеральним законом. Дане положення також підтверджує той факт, що із заявою про реєстрацію переходу права власності на нерухомість можуть звертатися саме третя особа і комітент, комісіонер може звернути на підставі довіреності, але це зводить відносини між комітентом і комісіонером до договору доручення, а не комісії.
Можливим вирішенням даної проблеми була б первісна реєстрація права власності комісіонера на нерухомість, однак це не тільки б суперечило нормам ст. 996 ГК РФ, але і призвело б до виникнення додаткового ризику для комітента, пов'язаного з поверненням переданого комісіонеру нерухомого майна, так як при розірванні договору у відповідності зі ст. 453 ГК РФ повернення того, що було виконано до розірвання даного договору не відбувається. Якщо ж у реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним буде введена система відміток про те, що певна особа, яка не є власником, вправі відчужувати цю нерухомість, будучи уповноваженим іншою особою, то стирається межа між договорами комісії (агентування за моделлю комісії) і доручення (агентування за моделлю доручення), так як комісіонер в даному випадку буде діяти від імені комітента. Все вищесказане свідчить про те, що операції з нерухомістю не можуть укладати предмет договору комісії (агентування за моделлю комісії) і повинні реалізовуватися за схемою доручення (агентування за моделлю доручення).
Необхідно відзначити, що сформованої судової практики з даного питання, за винятком зазначеного вище інформаційного листа Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації, практично немає. У тих нечисленних справах, де розглядаються відносини сторін договору комісії, предметом якого є операції з нерухомістю, питання можливості їх вчинення з комісійної схемою взагалі не розглядається. Як приклад в даному випадку можна навести постанову Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 15 лютого 2000 №6827/99, а також постанову Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 6 червня 2000 №6828/9). Згідно з положеннями даних постанов, організація А (комісіонер) за дорученням організації Б (комітент) придбала на приватизаційному конкурсі певний об'єкт нерухомості. Комітент звернувся до суду з вимогою здійснити державну реєстрацію права власності на нього, однак дана вимога задоволено не було через невідповідність даного договору законодавству про приватизацію (конкурс фактично виграв комітент, право участі якого в конкурсі не перевірялося), при цьому питання первісного виникнення права власності на нерухомість у комісіонера не розглядалося.
В якості іншого прикладу випадку, коли суд не звернув увагу на мож...
