2.7.5 Коригування вартості заміщення на величину підприємства
Прибуток підприємця (ПП) - підприємницький дохід, що представляє собою винагороду інвестору за ризик, пов'язаний з реалізацією будівельного проекту. При реалізації будівельного проекту з самого його початку і до моменту передачі прав, або здачі в оренду або іншого його використання виникає велика кількість ризиків різних видів. До факторів ризику відносяться:
Економічні та політичні фактори;
Соціальні та регіональні фактори;
Підприємницький фактор;
Фактор умов будівництва.
Чим більше сумарний рівень всіх виникаючих в процесі реалізації проекту ризиків, тим більше інвестор повинен отримати в якості компенсації, прибутку.
Прибуток підприємця в даному випадку формується, як і ставка капіталізації, методом кумулятивного побудови, формула розрахунку ПП представлена ??нижче:
ПП =? (R) + R безріск,
де:
ПП - прибуток підприємця (інвестора) будівельного проекту;
? (R) - сумарний рівень ризиків, що виникають у процесі реалізації будівельного проекту;
R безризикова - очищена від ризику норма доходу (безризикова ставка).
Безризикова ставка доходу на капітал відображає гарантований дохід, який може бути отриманий від інвестицій з низьким рівнем ризику. За даними сайту cbr, ця ставка на дату оцінки становить. Діапазон інших ризиків у світовій оціночній практиці приймається зазвичай від 0% до 5%
Складові Розмір ризикової премії%
Безризикова ставка
Ризик, пов'язаний з маркетингом (передбачення змін у попиті, відповідність потребам ринку) 0-5
Ризик, пов'язаний з управлінням інвестіціямі0-5Ріск втрати споживчих якостей об'екта0-5Ріск за низьку ліквідность0-5Ставка повернення капітала0-5
2.7.6 Визначення підсумкової вартості заміщення на величину підприємства
Розрахунок повної відновної вартості поліпшень в цінах 1 969 г.
№ п/п Найменування об'ектаAl CaponeГод введення (орієнтовно) 2010Опісаніе об'ектаРесторан і барІсточнік # justify gt; 2 Об'єм (площа, довжина) 256Удельний вартісної показатель2332Індекс поправочний на кліматичний район128Коеффіціент поправочний до питомої вартісному показателю18% Поправка на групу капітальності1Ітоговий питома вартісної показатель3265Результати розрахунку ПВС, руб.4658 Розрахунок відновної вартості об'єкта оцінки з урахуванням зносу в цінах на I квартал 2014
№ п/п Найменування об'ектаРезультати розрахунку ПВС, руб.Індекс перерахунку вартості будівництва з цін 1969 року в ціни на 2 квартал 2013 г.ПВС на II квартал 2009 р без урахування ізносаПВС c урахуванням прибутку предпрінімателяПВС з урахуванням ПДВ, руб.Фізіческій знос (%) Функціональний знос (%) Економічний знос (%) Сукупний ізносПВС поліпшень з урахуванням зносу, величини підприємницького прибутку і ПДВ, руб.1Нежілое зданіе46583581 568 6901 667 5641 579 36536% 29% 13% 781 127 6982Стоімость улучшеній1 027 3003Стоімость земельної ділянки, руб800 0004Стоімость поліпшень з урахуванням вартості земельної ділянки, руб1 827000
. 8 визначення ринкової вартості об'єкта ОЦІНКИ З дохідного підходу
Дохідний підхід припускає, що вартість нерухомості на дату оцінки дорівнює поточної вартості чистих доходів, які можуть бути отримані власником протягом майбутніх років від здачі об'єкта в оренду або розміщення на його території дохідного бізнесу.
Виходячи з принципу заміщення, прийнято вважати, що дохід, принесений нерухомістю, у разі розміщення в ній дохідного бізнесу, дорівнює економії на оренді, тобто аналогічний доходу, отриманого від здачі приміщення в оренду. При оцінці нерухомості, на відміну від оцінки бізнесу, розходженням в ризиках оренди та бізнесу прийнято нехтувати.
Функціональне призначення приміщення для оренди визначають, виходячи з найкращого і найбільш ефективного його використання.
При аналізі доходів і витрат прийнято використовувати як ретроспективні (за минулі періоди), так і прогнозні (у майбутньому) дані. При цьому можна використовувати дані як до, так і після оподаткування. Єдина умова, яку необхідно враховувати при капіталізації доходів - потоки грошових коштів, для різних об'єктів повинні розраховуватися на однаковій основі. У сьогоденні розрахунку використовуються прогнозні дані.
Вибір коефіцієнта капіталізації - один з ключових моментів в рамках дохідного підходу.
Вартісну оцінку в рамках дохідного підходу стосовно оцінки нерухомого майна можна представити у вигляді такої формули:
=NOI/R,
Де: PV - поточна вартість об'єкта оцінки; - чистий операційний дохід; - коефіцієнт капіталізації.
...
