Основні кроки при застосуванні даного підходу до визначення вартості:
Визначення чистого операційного доходу;
Визначення коефіцієнта капіталізації;
Розрахунок вартості об'єкта оцінки.
Вартість земельної ділянки (місце розташування) автоматично включається у вартість об'єкта розрахованого даним підходом.
2.8.1 Визначення чистого операційного доходу
Чистий операційний дохід - розрахована стійка величина доходу, отримана від використання оцінюваного об'єкта після вирахування з дійсного (ефективного) валового доходу всіх витрат по експлуатації об'єкта (крім амортизаційних відрахувань). Розрахунок чистого операційного доходу починається з визначення потенційного валового доходу від використання майна.
Потенційний валовий дохід - це загальний валовий дохід від нерухомості при 100% завантаженні.
Далі в процесі оцінки об'єкта визначався ефективний (дійсний) валовий дохід, який являє собою різницю між потенційним валовим доходом і поправкою на недовикористання об'єкта на повну потужність.
2.8.2 Аналіз ставок оренди
Всі доходи для оцінюваного об'єкта прогнозуються на основі орендної плати для приміщень аналогічного функціонального призначення. У рамках даного підходу проводиться аналіз ринку з метою встановлення орендних ставок для типів будинків, які б були порівнянними з оцінюваними будівлями. Для усунення різниці між об'єктами аналогами й об'єктом оцінки, необхідно провести коригування з тим, щоб порівнянний об'єкт був настільки схожим на оцінюваний, наскільки це можливо.
Дані про відібрані для порівняння об'єктах по орендах аналогічних об'єктів зводяться в таблицю.
ДанниеАналог 1Аналог 2Аналог 3Істочнік інформації # justify gt; Далі наводиться опис поправок до величини орендної плати на відмінності, які є між оцінюваним об'єктом і порівнюваними аналогами.
Поправки до величини орендної плати на відмінності, які є між оцінюваним і порівнюваними об'єктами, наведені в Таблиці (таблиця коригувань по орендних платежах).
Обгрунтування коригувань, застосованих в Таблиці.
Коригування по елементу сравненіяОб'ект сравненіяОбоснованіе корректіровкі1. Досконала угода або предложеніеАналог 1 Аналог 2 Аналог 32. Передані майнові праваАналог 1 Аналог 2 Аналог 33. Умови ринку (час пропозиції) Аналог 1 Аналог 2 Аналог 35. Місцезнаходження об'ектаАналог 1 Аналог 2 Аналог 36. Стан об'ектаАналог 1 Аналог 2 Аналог 37. Додаткові улучшеніяАналог 1 Аналог 2 Аналог 38. Розташування об'ектаАналог 1 Аналог 2 Аналог 3
2.8.3 Визначення коефіцієнта капіталізації
Коефіцієнт капіталізації - це параметр, що перетворить чистий дохід у вартість об'єкта. При цьому враховується як сама чиста прибуток, одержуваний від експлуатації оцінюваного об'єкта, так і відшкодування основного капіталу, витраченого на придбання об'єкта. Коефіцієнт капіталізації, що враховує ці дві складові, називається загальним коефіцієнтом капіталізації або ставкою капіталізації чистого доходу. При цьому чистий дохід, використовуваний для капіталізації, визначається за певний період, як правило, за рік. Таким чином, загальний коефіцієнт капіталізації, (або повна ставка капіталізації) виражає залежність між річний величиною чистого доходу, одержуваного в результаті експлуатації об'єкта, і його ринковою вартістю.
Вибір коефіцієнта капіталізації є одним з ключових моментів оцінки. У даному звіті коефіцієнт капіталізації розраховується методом кумулятивного побудови. За цим методом за основу береться безризикова норма доходу, до якої додається премія за ризик інвестування в розглянутий сектор ринку і норма повернення на інвестований капітал.
В умовах російського ринку зазвичай представляється у вигляді:
=io + IС + iл + i in + n до
де- безризикова ставка відсотка,%; с - загальноринковий ризик,%; л - премія на низьку ліквідність,%; - премія за якість менеджемента,%; к - норма повернення на капітал,%.
Оскільки в даному звіті оцінюється єдиний об'єкт нерухомості - будівля разом із земельною ділянкою, розрахунок коефіцієнта капіталізації для будівель аналогічний розрахунку ставки дисконтування для землі.
В якості номінальної безризикової ставки була обрана середньозважена процентна ставка прибутковості облігацій федеральної позики (ОФП) за підсумками торгів на дату оцінки (терміном до погашення більше 5 років). Даний індикатор склав на дату оцінки 6,8% (Джерело інформації: Бюлетень фондового ринку Банку Росії).
<...
