передбачуваного використання
§ Метод залишкової вартості
2.7.3 Визначення вартості відтворення поліпшень
У рамках витратного підходу при оцінці визначається вартість відтворення. Вихідними даними для розрахунку є функціональне призначення, загальні геометричні характеристики (площа, об'єм, поверховість) об'єкта оцінки, група капітальності, перелік основних конструктивних елементів і систем інженерного обладнання. Розрахунок проводився за УПВС, з визначенням сукупного зносу будівлі.
ПВС - Повна відновна вартість оцінюваного об'єкта;
ПВСед.- Повна відновна вартість будівництва одиниці порівняння в цінах на дату оцінки; - Будівельний об'єм оцінюваного об'єкта (кількість одиниць порівняння)
При визначенні відновної вартості об'єкта оцінки витратним методом, оце?? щиком в якості нормативної бази для розрахунку відновної вартості використовуються збірники УПВС (укрупнені показники відновної вартості). Крім цього, при розрахунках використовуються рекомендації Загальної частини до збірників укрупнених показників відновної вартості будівель і споруд для переоцінки основних фондів raquo ;, Москва, 1971 р «Роз'яснення з питань оцінки нерухомості при використанні збірників укрупнених показників відновної вартості», Москва, 1995 г.
На основі збірників укрупнених показників відновної вартості (УПВС) здійснюється підбір об'єкта-аналога, розрахунок коригувань на відмінності об'єкта-оцінки від об'єкта-аналога і обчислення вартості будівництва з розбивкою по конструктивних елементах відповідно до рекомендацій технічної частини УПВС. Переклад в рівень цін на дату оцінки, проводиться із застосуванням стандартних індексів подорожчання будівельної продукції.
У відновну вартість зазначених укрупнених показників включені всі прямі витрати, накладні витрати, планові накопичення, а також загальномайданчикові витрати з відведення і освоєнню будівельної ділянки, вартість проектно-вишукувальних робіт, витрати, пов'язані з виробництвом робіт у зимовий час, витрати за відрядно-преміальной системі оплати праці, вартість утримання дирекції споруджуваного підприємства, збитки від ліквідації тимчасових будівель і споруд, витрати по перевезенню робітників на відстань понад 3 км при відсутності комунального транспорту, витрати по виплаті працівникам будівельно-монтажних організацій надбавок за рухомий характер робіт та ін. укрупнені показники відновної вартості будівель і споруд враховують всі загальнобудівельні роботи, санітарно-технічні пристрої та електроосвітлення всередині будівель, а в деяких випадках також вартість залізничних колій в межах будівлі. У відновну вартість включені також підйомники (ліфти), що знаходяться в будівлях.
Підбір відповідного показника по збірки проводиться залежно від призначення і конструкції оцінюваного будівлі або споруди, застосовуваних матеріалів для фундаменту, стін, перекриття, колон, каркаса будівлі, поверховості, зовнішньої і внутрішньої обробки будівлі та ін. За умови збігу технічних характеристик, вартість 1,0 м3 оцінюваного будинку приймається рівною вартості 1,0 м3 будівлі по збірки для даного територіального пояса з урахуванням капітальності і кліматичного району. При розбіжності технічних характеристик вводяться поправки до відновної вартості в порядку, зазначеному у відповідних збірниках.
Розрахунок повної відновної вартості одиниці порівняння проводиться за формулою:
ПВСед. =УСП69? Кр? І69,84-14
де:
ПВСед.- Повна відновна вартість одиниці порівняння, руб.;
УСП69 - питома вартісної показник (руб.) за одиницю порівняння об'єктів оцінки в цінах 1969;
Кр - районний коефіцієнт;
І69, 84 - 14 - індекс перерахунку вартості будівництва з цін 1969 в ціни на I квартал 2014,);
Індекс перерахунку вартості будівництва з цін 1969 в ціни на I квартал 2014 р визначається наступним чином:
І69-84 - індекс переходу від цін 1969 до цін 1 січня 1984, 1,18;
І84-04 - індекс переходу від цін 1984 до цін 31 грудня 2004 по об'єктах цивільного будівництва, 44,78 (щомісячний інформаційно-аналітичний бюлетень вартості робіт, послуг і об'єктів будівництва, ЧелСЦена raquo ;, частина 2, № 12, грудень 2004);
І00-04 - індекс переходу від цін 2000 до цін 2004 року, 2,34 (щомісячний інформаційно-аналітичний бюлетень вартості робіт, послуг і об'єктів будівництва, ЧелСЦена" , частина 2, № 12, грудень 2004 року) ;
2.7.4 Оцінка сукупності зносу
Сукупний знос будівель і споруд розраховується за формулою:
Св. І=СЗ? {1 - (1 - ФІ/100)? (1 - Фн.І/100)? (1 - Вн.І/100),
де СЗ - вартість заміщення (відтворення), руб.; В.І - сукупний знос,%;
ФМ - фізичний знос,%;
Фн.І - функціональний знос,%;
Вн.І - зовнішній знос,%.
...
