ової вартості об'єктів майнового комплексу на основі трьох основних підходів до оцінку майна
Група 1. Нерухоме майно
Група 2. Автотранспортні засоби
Група 3. Технологічне обладнання
Група 4. Універсальне обладнання
Група 5. Допоміжне обладнання
Група 6. Офісна та обчислювальна техніка
Група 1. Оцінка ринкової вартості нерухомості
Оцінка ринкової вартості нерухомості на основі методу дисконтування грошових потоків
Можливим джерелом отримання доходу від володіння об'єктом нерухомості є здача приміщень в оренду. Чистий поточний дохід від перепродажу, з урахуванням чинника часу і витрат на утримання складе вартість об'єкта нерухомості в поточний момент.
Техніка дисконтування застосовується для приведення майбутніх потоків доходів і витрат, розподілених у часі, до одного моменту для отримання поточної вартості грошового потоку, як вартості об'єкта, що приносить дохід.
Вибір ставки дисконтування
Метод ціни капітальних вкладень ( CA Р M )
Найбільш безризиковим вкладенням коштів, доступним потенційному інвестору в Росії, є вкладення ДКО-ОФЗ РФ. Термін окупності власного капіталу при вкладенні коштів у дохідну нерухомість становить 3-5 років. Виходячи з цього, в якості безризикової ставки визначена ставка прибутковості по вкладеннях в облігації ДКО-ОФЗ РФ з терміном погашення безризиковою ставки (Випуск ОФЗ-ПД SU25058RMFS7, по 30.04.2008 [2]). Умовно безризикова ставка прийнята 9,5%.
Таблиця 4
Визначення ставки дисконтування
Безризикова ставка
9,5%
Переходи. "БЕТА"
1,25
Середньоринкова прибутковість [3]
18,40%
Ставка дисконтування,%
20,6%
Коефіцієнт В«БЕТАВ» визначено В«експертнимВ» методом шляхом аналізу факторів ризику ( Додаток 3). p> Розрахунок грошового потоку ВАТ В«МЕМЗВ» і розрахунок ринкової вартості оцінюваної нерухомості в рамках дохідного підходу представлений у Додатку 4.
Ринкова вартість оцінюваної нерухомості ВАТ В«МЕМЗВ», отримана в рамках дохідного підходу на дату оцінки
становить 20 079082 рублів.
Оцінка нерухомості в рамках витратного підходу
У таблиці 2 вже були наведені дані по оцінюваному об'єкту нерухомості (інформація наведена в паспорті БТІ інв. № 11101).
Зовнішній вигляд і стан несучих конструкцій будівлі: Виявлені незначні тріщини в цокольній частині будівлі (ширина розкриття тріщин до 1,5 мм), дрібні тріщини та вибоїни в стінах (до 1 мм), слідів осідання і викривлення площини не виявлено. Стан внутрішнього оздоблення - відповідає нормам. p> Стан оцінюваного будинку: Загальний технічний стан в результаті натурального обстеження оцінюється як задовільний.
Аналіз технічного стану будівлі: У Додатку 5 узагальнені дані технічного стану (Фізичного зносу) основних конструктивних елементів об'єкта оцінки з визначенням фізичного зносу, що враховує питому вагу їх вартості або матеріаломісткості будівлі в цілому. [4]
Зведені дані для розрахунку вартості будівлі в рамках витратного підходу наведені в Додатку 5. p> Ринкова вартість оцінюваної нерухомості ВАТ В«МЕМЗВ», отримана в рамках витратного підходу на дату оцінки
становить 14097 177,95 рублів.
Оцінка нерухомості в рамках порівняльного підходу
На етапі збору інформації про останні пропозиції та угодах купівлі - продажу нежитлових приміщень було виявлено дві пропозиції, які розцінені як досить представницькі для об'єктивного визначення ринкової вартості. Характеристика об'єктів порівняння представлена ​​в Додатку 6. p> Виправлення вводилися експертним методом і представлені в Додатку 7. p> Ринкова вартість оцінюваної нерухомості ВАТ В«МЕМЗВ», отримана в рамках порівняльного підходу на дату оцінки
становить 18751751 рублів.
Узгодження результатів ринкової вартості нерухомості
Оцінка ринкової вартості нерухомості в рамках дохідного підходу
Перевага цього підходу полягає в тому, що він безпосередньо бере до уваги вигоди від використання об'єкта та можливості ринку в протягом терміну передбачуваного володіння. Недолік підходу укладений у негарантированности очікуваних у майбутньому змін, на які спирається цей розрахунок.
Оцінка ринкової вартості нерухомості в рамках витратного підходу
Цей підхід укладено в розрахунку нової відновної вартості об'єкта за вирах...
