річного) доходу в поточну вартість. p> Визначення очікуваного річного доходу
ПВД - це дохід, який можна отримати від нерухомості, при 100%-му її використанні, без урахування можливих втрат і витрат. Дохід прогнозується на основі орендної плати для оцінюваного об'єкта з розрахунку на рік. ПВД залежить від площі оцінюваного об'єкта і прийнятої орендної ставки і розраховується за формулою:
ПВД = S х З а х 12,
де, S - площа, що здається в оренду, кв. м;
З а - Орендна ставка за 1кв. м площі.
Оренда даного гаража складає 35000 рублів на місяць, відповідно орендна ставка за 1м 2 площі на місяць 72,7 рублів.
ПВД = 481,4 х 72,7 х 12 = 419 973 (грн.)
Дійсний валовий дохід (ДВД) - це потенційний валовий дохід від ринкового використання об'єкта оцінки за вирахуванням втрат від недовикористання площ і не стягнені орендних платежів:
ДВД = ПВД - Втрати
Визначення можливих втрат здійснюється на базі ретроспективної і поточної інформації по оцінюваному об'єкту (існуючі орендні договори за термінами дії, частота їх переукладення, облік можливої завантаження площ в майбутньому і т.д.). Зазвичай втрати виражаються у відсотках за відношенню до ПВД і становлять 10 - 30% від ПВД.
Втрати в даному випадку складати 83995 рублів на рік (20% від ПВД).
ДВД = 419973 - 83995 = 335978 (грн.)
Чистий операційний дохід (ЧОД) - це частина ДВД, яка залишиться після виплати операційних витрат (ОР):
ЧОД = ДВД - ЗР
Оскільки в даному випадку операційні витрати дорівнюють нулю, то ЧОД = ДВД = 335978 руб.
Розрахунок коефіцієнта капіталізації
До кап = Ставка повернення на капітал + безризикова ставка
Безризикова ставка становить 9%.
Ставка повернення на капітал =
Ставка повернення на капітал == 0,0127 або 1,3%
До кап = 9% +1,3% = 10,3%
Вартість об'єкта оцінки:
З == 3261922 (грн.)
Таким чином, ринкова вартість гаража по дохідного підходу становить 3261922 рублів.
Узгодження результатів оцінки
Узгодження результатів спрямоване на оцінку достовірності застосування кожного з підходів. Узгодження проводиться методом середньозваженої вартості - визначенням питомих ваг кожного з підходу.
Ринкова вартість об'єкта нерухомості, з урахуванням питомих ваг (В) кожного з підходів, визначається за формулою:
З рин = С затр х В затр + С сравн х В сравн + З дох х В дох
Узгодження результатів представлено в таблиці 5.
Таблиця 5 Узгодження результатів
№
Підхід
Вартість, руб
Вага
...
