ign="justify">), помножити на індекс прогнозних цін на 2017 р. - 7%., отримаємо:
* ((0,08 * 62500) + (0,05 * 59300)) * 1,07 = 57467000 руб.
. Бухгалтерська вартість на 2017 рік визначається як різниця між балансовою вартістю 2012 року і сумою амортизації за 5 років експлуатації:
-5 * 15250000 = 228750000 руб.
. Оподатковуваний частина від ціни продажу = ціна продажу нерухомості в кінця 2017 - бухгалтерська вартість на 2017 рік:
-228750000 = 471599000 руб.
. Податок, який сплачується з прибутку від продажів = 20% оподатковуваного частини від ціни продажу:
, 20 * 471 599 000 = 94320000 руб.
. Кінцева ціна продажу = оподатковуваний прибуток - величина податку:
-94320000 = 377279000 руб.
. Виплата боргу за залучений капітал = невиплачений борг на кінець 2017 (див. табл.2.5 - позиковий капітал на кінець року - 23250000 руб.).
. Чисті касові надходження від ціни продажу нерухомості = кінцева ціна продажу нерухомості на кінець 2017 (зі сплаченим податком) - виплата боргу за залучений капітал:
-23250000 = 354029000 руб.
б) розрахунок рентабельності варіанта за поточною вартістю касових надходжень
Таблиця 2.7 Касові надходження від операцій з нерухомістю
№ п/пПоказателіЕд. ізмереніяГодиначало 2012конец 2012201320142015201620171Начальная вартість недвіжімостітис. грн.-305000------ 2Інвестіціі в реконструкціютис. грн.-93000------ 3Заемний капіталтис. руб.46500------ 4Погашеніе займатис. руб. --- 4650-4650-4650-4650-46505Годовой фінансовий результат після сплати налоговтис. руб. - 5,952539290241293616612214566 Амортизаційні отчісленіятис. руб. - 15250152501525015250152507Цена продажу недвіжімостітис. руб. ------ 7003498Велічіна налогатис. руб. ------- 943209Платежі по займутис. руб. ------- 2325010Кассовие поступленіятис. грн.-351500-595215992196242353627212614835
Розраховуємо касові надходження по роках з урахуванням коефіцієнта дисконтування, який визначається як поточна вартість реверсії (колонка № 4 функції складного відсотка) за формулою:
,
де K - коефіцієнт дисконтування,
i - процентна ставка,
n - кількість періодів часу.
Підбираємо процентну ставку, при якій сумарні касові надходження, визначені з урахуванням коефіцієнта дисконтування, будуть невід'ємні.
При цій процентній ставці інвестиції будуть прибуткові. Дісконтіруем з початку 2012 року. br/>
Таблиця 2.8 Розрахунок рента...
