Період кредитування починається, коли член каси накопичує приблизно половину тієї суми, що потрібна на покупку житла. Потім він отримує накопичене і ще стільки ж в якості кредиту. На всі ці кошти член каси купує квартиру, оформляє її в заставу і починає виплачувати кредит. Через невисоку ставки відсотка суми щомісячних виплат за кредитом виявляються приблизно такими ж, якими були його щомісячні накопичувальні внески.
Умови контракту засновані на розрахунку, покликаному забезпечити відповідність пасивів і активів каси за сумою і термінами. Тому в контракт вводиться поняття мінімального строку накопичень (у різних bausparkasse він становить від півтора до двох років) і умова, що накопичення мають досягти розміру, відповідного так званого оціночним числу.
Останнє залежить від рівномірності внесення накопичень.
Основною перевагою системи є її повна прозорість. Згідно німецькому закону про будівельно-ощадних касах, ці організації не можуть здійснювати ніяких активних операцій, крім видачі іпотечних кредитів своїм членам. Таким чином, на відміну від вкладника комерційного банку, котра має ні найменшого поняття, як, на які потреби і наскільки ризиковано використовуються його кошти, вкладник bausparkasse точно знає, хто і на яких умовах користується його грошима. Якщо у випадку дефолту якийсь член каси вирішує скористатися лазівками в законодавстві і не виселяється з закладеного житла, йому доводиться мати справу не тільки з судом, але і з іншими членами каси, цілком резонно вважають, що у них намагаються вкрасти їхні гроші.
Великою перевагою цієї системи в наших умовах є відсутність необхідності вимагати від майбутнього позичальника підтвердження платоспроможності. Справді, якщо людина, за документами отримує 200 доларів на місяць, справно протягом півтора років вносив щомісячно по 500 доларів, то можна припустити, що він і надалі зможе робити це.
Отже, «німецька» система забезпечення іпотеки дешевими ресурсами може бути легко впроваджена в Росії. До речі, є багатий досвід її використання в колишніх соцкраїнах, таких як Словаччина, Чехія та Угорщина. У Словаччині, наприклад, система іпотечних кас за п'ять років охопила 20% населення.
Однак це зовсім не означає, що контрактна ощадна модель іпотеки ідеальна.
перше, в умовах значного підйому ринкових процентних ставок зростає ризик вилучення членами накопичувальних кас своїх низькодохідних депозитів, щоб вкласти їх у високоприбуткові ринкові активи, навіть втративши можливість отримати дешевий іпотечний кредит. Стрибок середніх ринкових ставок за депозитами в США з 8% річних у 1978-му до 20% у 1980-му викликав масовий відтік коштів з savings & loan associations і послужив причиною банкрутства багатьох з них.
Друга група ризиків полягає в можливості зниження реальних заробітків членів каси і, відповідно, їх здатності гасити виданий кредит. Для контрактної ощадної системи ця проблема стоїть навіть більшою мірою, ніж для американської. Адже ощадно-іпотечна установа бере на себе зобов'язання видати іпотечний кредит на початку фази накопичення, тобто за півтора-два роки до початку реального кредитування. Що робити, якщо за цей час платоспроможність майбутнього позичальника значно погіршиться, зовсім незрозуміло.
Третя проблема викл...
