внити тим, що житлове приміщення має бути нерозривно пов'язане із землею. В іншому випадку можна буде говорити про те, що будівельні будиночки, призначені для тимчасового проживання робітників, визнаватимуться житловими приміщеннями, тому що вони можуть бути фактично використані для цілей постійного проживання. При цьому законодавець не виводить такого критерію, як сталість, а дає тільки такий критерій, як передпризначеність. Проведення цього аналізу не відноситься до теми дослідження.
Під призначених слід розуміти не сам факт тривалості проживання сім'ї або людини в приміщенні, а його споконвічне функціональне призначення, яке визначається у проектній документації і отражаемое в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним на підставі даних технічного та кадастрового обліку. Саме з функціональної призначеного виводяться відповідні санітарно-гігієнічні, технологічні, конструктивні вимоги, пропоновані до житлового приміщення та провідні в кінцевому рахунку до визначення статусу приміщення - житлове або нежитлове.
«призначення приміщення для житлових цілей - це спочатку задана функція, позначена у відповідних документах, яка не залежить від характеру фактичного використання об'єкта та від збереження їм здатності задовольняти житлові потреби громадян». Таким чином, житлове приміщення, будучи за призначенням житловим, може стати непридатним для проживання (аварійним) в результаті звичайного зносу або під впливом особливих обставин (пожежа, повінь та ін.). Зміна призначеного приміщення тягне за собою припинення права власності на житлове приміщення і виникнення права власності на нежитлове.
Згідно з чинним законодавством, поки приміщення не знято з технічного обліку як житлового і відповідні зміни не будуть внесені до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, воно буде являтись житловою нерухомістю і підкорятися встановленому для неї правовому режиму.
У зв'язку з цим виникає питання про статус недобудованих житлових будинків. На практиці здійснюється державна реєстрація угод купівлі-продажу об'єктів незавершеного будівництва та переходу права власності на житлове приміщення, навіть якщо будівництво виконано на 11%. Таким чином, купуючи тільки фундамент будинку, покупець стає власником об'єкта житлових приміщень.
Будинки, не завершені будівництвом, не є житловими приміщеннями, хоча відносяться до нерухомого майна. Відносно їх повинен бути закріплений особливий правовий статус, що полягає в проходженні даних об'єктів долю земельної ділянки. Це відповідало б одному з принципів земельного законодавства: «єдність долі земельних ділянок і міцно пов'язаних з ними об'єктів, згідно з яким всі міцно пов'язані із земельними ділянками об'єкти слідують долю земельних ділянок, за винятком випадків, встановлених федеральними законами» ( подп. 5 п. 1 ст. 1 lt; consultantplus://offline/main? base=LAW; n=69147; fld=134; dst=100014 gt; Земельного кодексу Російської Федерації, далі - ЗК РФ). Ні ГК lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=69407; fld=134 gt; РФ, ні ЗК lt; consultantplus://offline/main? Base= LAW; n=69147; fld=134 gt; РФ таке виключення не передбачають. У даних нормативних правових актах цей термін не застосовується. Він використовується тільки у Федеральному законі «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21 липня 1997 № 122-ФЗ (ст. 25) lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW ; n=64692; fld=134; dst=100407 gt; , який регламентує лише один з елементів правового режиму не завершених будівництвом житлових будинків - порядок виникнення, переходу, обмеження (обтяження) або припинення прав на них. У даній ситуації мова йде не про угоду з недобудованим будинком, а про відступлення права забудови. Даний висновок підтверджується положеннями ЗК РФ, який розглядає право забудови як обмеження прав на землю ( подп. 3 п. 2 ст. 56 lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=69147; fld= 134; dst=100495 gt; ЗК РФ), а нездійснення будівництва протягом трьох років з моменту надання земельної ділянки на праві оренди для будівництва в якості підстави для можливості розірвання даного договору орендодавцем в односторонньому порядку ( подп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ).
Вищий Арбітражний Суд РФ відносить не завершені будівництвом об'єкти, які не є предметом чинного договору будівельного підряду, до нерухомого майна. При цьому презюміруется самостійність даних об'єктів у взаємозв'язку із земельною ділянкою. Вважаємо, що дана позиція неправильна, оскільки прирівнює правовий режим недобудованих житлових будинків до будинків, закінченим будівництвом, і допускає неодноразову продаж фундаменту від запроектованого житлового будинку як житлову нерухомість. На практиці угода з недобудованими житловими будинками у вигляді фундаменту прикриває собою операцію з придбання земельної ділянки, отримання якого за земельним законодавством є складн...
