При оренді будівлі, до договору оренди додаються поверхові плани це будівлі, на яких позначаються що здають в оренду приміщення із зазначенням розміру орендованої площі.
Датою державної реєстрації прав є день внесення відповідних записів про права в Єдиний державний реєстр прав. Реєстрація здійснюється за місцем знаходження нерухомого майна в межах реєстраційного округу. Відмова у державній реєстрації прав або ухилення відповідного органу від державної реєстрації можуть бути оскаржені зацікавленою особою до суду, арбітражний суд [11, с. 18].
Державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним здійснюють федеральний орган виконавчої влади, уповноважений в галузі державної реєстрації - Федеральна служба державної реєстрації, кадастру і картографії [7, п. 2].
Федеральний закон Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним регулює порядок реєстрації договорів оренди нерухомості майна, у тому числі будівель і споруд [3, ст. 26].
Державна реєстрація договору оренди будівлі одночасно означає обтяження права власності або іншого речового права орендодавця на відповідний об'єкт, зданий в оренду. Відповідні відомості про договір оренди будівлі вносяться в підрозділ III Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним - Записи про обмеження (обтяження) права власності та інших речових прав на об'єкт нерухомого майна .
У разі припинення договору оренди будівлі вказані записи про обтяження права власності або іншого речового права орендодавця погашаються спеціальним штампом погашення реєстраційного запису, проставляти на лицьовій стороні аркуша записи про оренду [19, с. 469].
Реєстрація права оренди окремо від договору і незалежно від терміну його дії прямо не передбачена чинним федеральним законодавством РФ. Думається, що якщо державній реєстрації підлягає у встановленому Законом порядку сам договір оренди будівлі, то необхідність у додатковій реєстрації права оренди в цьому випадку явно є зайвою [36, с. 27].
На практиці існує проблемне питання, що стосується вступу в законну силу довгострокових договорів, що підлягають обов'язковій державній реєстрації. У договорі оренди зазвичай вказується, що його умови поширюються на відносини, що виникли між сторонами з дати підписання акту здачі-приймання об'єкта, тобто після реальної передачі орендарю будівлі в користування. Іншими словами, орендар зобов'язаний розпочати здійснення орендних платежів з моменту підписання акту здачі-приймання об'єкта.
На цьому етапі можуть виникнути розбіжності з Державною податковою інспекцією, оскільки право віднесення орендних платежів на собівартість виникає з моменту укладення договору, який, у свою чергу, пов'язаний з моментом державної реєстрації договору. Практика показує, що від моменту підписання договору сторонами і початку фактичного використання об'єкта орендарем до вступу договору в законну силу проходять місяці. Законодавець не пов'язує включення плати за оренду нерухомості з фактом державної реєстрації договору. Тим не менш, відомі випадки, коли податкові органи в ході перевірок не погоджуються з включенням в собівартість продукції (робіт, послуг) орендної плати за незареєстрованими договорами [23, с. 67].
Норми ГК РФ мають пріоритетне юридичне значення пред нормами Закону про реєстрацію і саме ними і належить керуватися при наявності протиріч і різних тлумачень питань, пов'язаних з державною реєстрацією оренди. Загальні положення цивільного законодавства не передбачають обов'язки сторін проводити реєстрацію права оренди і не пов'язують дійсності права оренди з його реєстрацією.
У разі ухилення однієї із сторін від державної реєстрації договору оренди, спосіб захисту інтересів іншої сторони залежить від того, чи визначено договором, на кому з сторін лежить обов'язок щодо державної реєстрації договору оренди.
Розглянемо ситуацію, коли договором установлено зобов'язання однієї зі сторін по вчиненню дій, необхідних для реєстрації договору. Якщо послідовно слідувати нормам ГК РФ, то в даному випадку, оскільки форма договору відповідає вимогам, передбаченим ст. 651 ГК РФ і одна зі сторін такого договору ухиляється від його державної реєстрації, то інша сторона користується правовими засобами захисту, передбаченими п. 3 ст. 165 ГК РФ.
У відповідності з цією нормою, якщо угода, що вимагає державної реєстрації, здійснена в належній формі, але одна із сторін ухиляється від її реєстрації, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію угоди.
Однак, у такій ситуації з'являються деякі формальні протиріччя, так, угода без державної реєстрації є недійсною, а суд, у разі ухилення однієї із сторін від її р...
