еєстрації, вправі за позовом іншого боку прийняти рішення про реєстрацію такої угоди.
У даному випадку угода формально буде вважатися неукладеним і суд прийме рішення про реєстрацію відсутньої угоди.
Істотними умовами договору оренди будівель є умови про предмет і про розмір орендної плати.
Згідно зі статтею 650 ГК РФ предметом даного договору оренди є будівлі, тобто різновид нерухомого майна. Будівлі нерозривно пов'язані з землею (земельною ділянкою), на якій вони розташовані. Саме ця обставина і служить причиною виділення договору оренди будівлі та споруди в окремий вид договорів оренди. Користування будівлею практично неможливо без користування земельною ділянкою, умова про це далеко не завжди прописуються сторонами в договорі.
КККк До числа істотних умов договору оренди будівель, крім умови про предмет оренди, відноситься і розмір орендної плати. Стосовно до даного договору вимоги закону посилені в порівнянні з загальними положеннями про оренду. За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір вважається неукладеним [4, п. 1 ст. 654].
За загальним правилом сторони визначають орендну платню і форму її вираження вільним угодою, в якій вказується порядок, умови і строки внесення плати. Лист розрахунку орендної плати повинен бути невід'ємною частиною договору. Орендна плата може виражатися не тільки в грошовій формі, а й у вигляді встановленої частки отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів або доходів, надання орендарем певних послуг, передачі орендарем орендодавцеві обумовленої договором речі у власність або в оренду, покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна. Сторони можуть передбачати в договорі оренди поєднання зазначених форм орендної плати чи інші форми оплати оренди [4, ст. 614]. Незалежно від форми орендної плати вона повинна мати в договорі грошову оцінку, сторони зобов'язані вказати її грошовий еквівалент, що дозволяло б говорити про наявність угоди сторін щодо розміру орендної плати.
Що стосується додаткових платежів (плата за комунальні послуги, за електроенергію, водопостачання тощо). Існує два варіанти оформлення договірних відносин між орендарем та орендодавцем в частині оплати додаткових платежів.
При першому варіанті, орендар сплачує орендну плату орендодавцю, а витрати по комунальних послугах - безпосередньо постачальникам, на підставі самостійно укладених договорів.
При другому варіанті, коли орендодавець особисто сплачує комунальні послуги постачальникам, він отримує або орендну плату, що включає в себе витрати по комунальних послугах або орендну плату і окремо плату за комунальні послуги. В останньому випадку, між сторонами укладається відповідна додаткова угода. Необхідно відзначити, що дана угода встановлює порядок визначення витрат з оплати додаткових платежів в орендованому приміщенні і є частиною договору оренди [25, с. 24].
Покладання на орендаря витрат з оплати комунальних послуг не може розглядатися як форма орендної плати.
Акціонерне товариство (орендодавець) звернулося до арбітражного суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю (орендарю) про визнання договору оренди будівлі неукладеним і виселення відповідача із займаного будинку.
Рішенням суду першої інстанції, залишеним без зміни постановою апеляційної інстанції, позов задоволено.
У касаційній скарзі відповідач посилався на наявність договору оренди спірного будівлі і просив визнати даний договір укладеним.
Дослідивши договір і обставини спору, суд касаційної інстанції встановив, що розбіжності виникли з приводу формулювання умови договору про розмір орендної плати.
У силу пункту 1 статті 654 ГК РФ договір оренди будівлі або споруди повинен передбачати розмір орендної плати. За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди будівлі або споруди вважається неукладеним.
Відповідач вважав, що дана вимога закону сторонами дотримано, оскільки відповідно до пункту 2.4 договору орендар зобов'язаний у якості орендної плати у встановлені терміни оплачувати комунальні та інші цільові послуги.
Однак таке формулювання не може розглядатися як що встановлює форму і розмір орендної плати, оскільки орендодавець фактично не отримує зустрічного надання за передане в оренду будівлю. Оплата орендарем комунальних послуг сама по собі не означає возмездности договору оренди.
Згідно з пунктом 1 статті 654 ДК РФ договору оренди будівлі або споруди не застосовуються правила визначення ціни, передбачені пунктом 3 ...
