align="justify"> Ідея «єдиної долі земельної ділянки і міцно пов'язаних з ним об'єктів» [8, Ст. 1] в рамках чинного законодавства нереалізована.
Насамперед, їх правовий режим різний. На земельні ділянки крім таких речових прав як право власності, право господарського відання, оперативного управління, сервітуту поширюється також право постійного (безстрокового) користування і довічного успадкованого володіння. Оборот земельних ділянок піддається значному кількістю обмежень і винятків, які не характерні для об'єктів нерухомості, розташованих на них.
Якщо із закону, рішення про надання землі, що знаходиться в державній або муніципальній власності або договору не випливає інше, власник будівлі або споруди має право постійного користування частиною земельної ділянки, на якій розташоване це нерухоме майно. [4, Ст. 271] У той же час у постійне користування земельні ділянки надаються тільки державним і муніципальним установам, федеральним казенним підприємства, а також органам державної влади та органам місцевого самоврядування. [8, Ст. 20] Виникає протиріччя між земельним та цивільним законодавством.
Слід враховувати ту обставину, що для окремих видів угод з будівлями і спорудами встановлено особливий правовий режим, який не поширюється на земельні ділянки. Договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року підлягає державній реєстрації. Відносно оренди земельних ділянок такого правила немає. [5, Ст. 651]
Навіть у рамках цивільного законодавства існує різний правовий режим щодо зазначених об'єктів. Згідно ст. 552 ГК РФ продаж будівлі, розташованої на земельній ділянці, що належить продавцю на праві власності можлива без одночасного продажу тому ж покупцеві земельної ділянки, а відповідно до ст. 69 ФЗ РФ № 102-ФЗ іпотека будівлі або споруди без одночасної іпотеки земельної ділянки, на якій воно знаходиться, не допускається. При цьому забороняється відчуження земельної ділянки без відчуження знаходяться в ньому будівель і споруд, якщо ділянка й будівлі (споруди) належать одному власнику. [8, Ст. 35]
Г. В. Романова в якості виходу із ситуації пропонується закріпити норму, відповідно до якої як тільки земельну ділянку і все, що на ньому знаходиться стане власністю однієї особи, закон повинен оголосити про необхідність злиття двох об'єктів нерухомості в один. [89, С. 137] З такою пропозицією навряд чи можна погодитися. Оборотоздатність земельних ділянок набагато нижче оборотоспособности нерухомості, розташованої на ньому. Власник необоротоспособного земельної ділянки позбавляється права розпорядитися нерухомістю, знаходиться на цій земельній ділянці.
Більшої уваги заслуговує пропозиція А. П. Анісімова ввести нове речове право - «обмеженого володіння земельною ділянкою», яке має володіти такими характеристиками: зазначене право встановлюється щодо земельної ділянки, тільки у випадках, зазначених у законі , якщо власник будівлі (споруди) не має ніякого иног?? права на земельну ділянку, на якій розташовано належне йому будинок; при цьому суб'єктом права обмеженого володіння може бути тільки власник будівлі; право обмеженого володіння встановлюється на всю земельну ділянку, на якій знаходиться будівля, а не на його частину; дане право являє собою право користування ділянкою, на якій розташована будівля, а також право володіння ним тільки в тій мірі і в тих межах, в якій це необхідно для користування будівлею; право обмеженого володіння є платним; власник будівлі і власник земельної ділянки має право за угодою визначати і уточнювати умови володіння і користування земельною ділянкою, в тому числі змінювати розмір плати; про вимогу власника будівлі або власника земельної ділянки суд вправі визначити і уточнювати умови обмеженого володіння в тому числі змінювати розмір плати; право обмеженого володіння припиняється в разі придбання власником будівлі іншого права (речового або зобов'язального) на земельну ділянку, на якій розташована будівля; право обмеженого володіння припиняється з моменту припинення існування будівлі як об'єкта цивільних прав; дане право може бути припинена в разі примусового вилучення земельної ділянки. [50, С. 352]
Видається, що право обмеженого володіння не повинно перешкоджати власнику будівлі в будь-який момент в будь-який момент придбати інше речове або зобов'язальне право на відповідну земельну ділянку. У цьому випадку право обмеженого володіння буде припинено, проте в подальшому, якщо інше право власника будівлі на земельну ділянку припиниться, воно знову виникне.
.2 Підприємство як майновий комплекс
Термін «комплекс» означає сукупність предметів або явищ, складових одне ціле. До майнових комплексам у цивільному праві відносять передусім комплекси взаємопов'язаних нерухомих і рухомих речей, я...
