вколо самої можливості виникнення права приватної власності на землю як найважливіший об'єкт нерухомості і, отже, можливості встановлення іпотеки. Обидві ці можливості визнані чинним законодавством, проте скільки-небудь розвинений механізм їх реалізації фактично відсутня ». [74, С. 71]
Обмеження іпотеки земельних ділянок, чиїм власником є ??держава або суб'єкт РФ, швидше обумовлено причинами політичного порядку. Очевидно, законодавець виходив з необхідності збереження територіальної цілісності Росії та закріплення резерву державних земель. Такі земельні ділянки можуть передаватися у господарське відання унітарним підприємствам та в оперативне управління установам та казенним підприємствам. Слід звернути увагу на протиріччя ст. 63 ФЗ РФ «Про іпотеку (заставі нерухомості)», що встановила таку заборону, ст. 129 ГК РФ, відповідно до якого земля та інші природні ресурси можуть відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої іншими засобами в тій мірі, в якій їх обіг допускається законами про землю та інших природних ресурсів.
Граничні (максимальні і мінімальні) розміри земельних ділянок, наданих громадянам у власність із перебувають у державній або муніципальній власності земель для ведення селянського (фермерського) господарства, садівництва, городництва, тваринництва, дачного будівництва, встановлюються законами суб'єктів РФ, для ведення особистого підсобного господарства та індивідуального житлового будівництва - нормативними правовими актами органів місцевого самоврядування. [8, Ст. 33]
Законодавець не пішов тим шляхом, щоб мінімальний розмір земельних ділянок встановлювався в Земельному кодексі РФ. Очевидно, це слід пояснити тим, що кількість придатною до використання землі істотно розрізняється в різних регіонах Російської Федерації.
Законодавство встановило цілий ряд обмежень на здійснення правомочності розпорядження земельними ділянками. При продажу земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення суб'єкт Російської Федерації або у випадках, встановлених законом суб'єкта Російської Федерації, орган місцевого самоврядування має переважне право купівлі такої земельної ділянки за ціною, за яку він продається, за винятком випадків продажу з публічних торгів.
Зокрема продавець земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення зобов'язаний сповістити у письмовій формі вищий виконавчий орган державної влади суб'єкта РФ або у випадках, встановлених законом суб'єкта РФ, орган місцевого самоврядування про намір продати земельну ділянку із зазначенням ціни та інших істотних умов договору. Повідомлення вручається під розписку або надсилається рекомендованим листом з повідомленням про вручення. [89, С. 143]
У випадку, якщо суб'єкт РФ або у випадках, встановлених законом суб'єкта РФ, орган місцевого самоврядування відмовиться від покупки або не повідомить продавця про намір придбати продаваний земельну ділянку протягом місяця з дня надходження повідомлення, продавець має право в протягом року продати земельну ділянку третій особі за ціною не нижче зазначеної в повідомленні ціни. Протягом зазначеного строку починається з дня надходження повідомлення в вищий виконавчий орган державної влади суб'єкта РФ або у випадках, встановлених законом суб'єкта РФ, в орган місцевого самоврядування.
При продажі земельної ділянки з порушенням переважного права купівлі суб'єкт РФ або у випадках, встановлених законом суб'єкта РФ, орган місцевого самоврядування має право протягом року з моменту державної реєстрації переходу права власності вимагати в судовому порядку переведення на нього прав і обов'язків покупця.
У тих випадках, коли земельну ділянку сільськогосподарського призначення знаходиться у спільній частковій власності, то ухвалення рішень про розпорядження, володінні, користуванні земельною ділянкою приймається загальними зборами учасників. [27, Ст. 14] За умови належного повідомлення загальні збори учасників часткової власності вважається правомочним, якщо на ньому присутні не менше 20% учасників часткової власності. Рішення приймається більшістю не менше двох третин голосів від числа присутніх на зборах учасників часткової власності і оформляється протоколом, який підписується всіма учасниками часткової власності.
Одним з неврегульованих є питання про недосконалість правового регулювання відносин, пов'язаних з виникненням та припиненням права власності та інших речових прав на земельні ділянки та з оборотом об'єктів нерухомості, розташованих на цій земельній ділянці. Цивільне законодавство розглядає їх, з одного боку, як об'єкти самостійні і беруть участь в обороті цілком незалежно один від одного, для яких можуть бути встановлені різні правові режими, з іншого - як фізичні і юридично пов'язані один з одним види нерухомого майна.
