том купівлі-продажу можуть бути тільки земельні ділянки, що пройшли державний кадастровий облік.
Згідно з пунктом 5 статті 36 названого Кодексу для придбання прав на земельну ділянку юридичні особи звертаються до органу місцевого самоврядування із заявою про придбання прав на земельну ділянку з додатком його кадастрової карти (плану).
Як встановлено судами, земельна ділянка під нерухомим майном, що перебуває у власності товариства, не пройшов державний кадастровий облік і не володіє ознаками індивідуалізації його як об'єкта нерухомості.
Земельна ділянка як об'єкт права повинен бути відповідним чином індивідуалізований шляхом визначення її розміру, меж і місцеположення. При цьому територіальні межі земельної ділянки визначаються в порядку, встановленому земельним законодавством (пункт 1 статті 261 ГК РФ).
У договорі має бути вказана ціна земельної ділянки. У даному випадку не застосовується правило п. 3 ст. 424 ГК РФ, що передбачає, що за відсутності в договорі вартості об'єкта вона визначається за ціною, звичайно стягується при порівнянних обставинах за аналогічні товари.
Ціна земельної ділянки повинна визначатися ринковими умовами. Згідно з п. 1 ст. 66 ЗК РФ ринкова вартість земельної ділянки встановлюється відповідно до Федерального закону Про оціночної діяльності в Російській Федерації raquo ;. У ст. 8 цього Закону при продажу земельних ділянок, що належать публічним утворень, або в тих випадках, коли вони є співвласниками, попередня оцінка земельної ділянки спеціалізованою організацією є обов'язковою.
При встановленні ринкової ціни земельної ділянки враховуються всі нормативні акти земельного законодавства, що стосуються формування ціни, а також відповідні Методичні рекомендації.
Слід додати, що в законодавстві використовуються різні терміни - ринкова вартість raquo ;, нормативна ціна raquo ;, кадастрова ціна raquo ;, ціна договору raquo ;. Вони висловлюють неспівпадаючі аспекти цінності землі і застосовуються в різних випадках, для відносин з неоднаковим змістом і суб'єктним складом.
Наприклад, нормативна ціна землі встановлюється органами виконавчої влади суб'єктів РФ (вони можуть коригувати цю ціну в певних межах). В окремих випадках, спеціально зазначених законом, вона використовується для визначення розміру мит при передачі землі у власність, при спадкуванні тощо Фактично це умовна облікова ціна, що дозволяє лише спростити деякі розрахунки у відносинах насамперед з державою. Що ж стосується суми платежу покупця за конкретним договором купівлі-продажу, то вона, звичайно ж, визначається з урахуванням попиту та пропозиції, є ринковою по природі, тому її краще іменувати ціною договору.
Інші умови договору не є істотними, тобто їх відсутність не робить договір неукладеним. Так, відповідно до п. 2. ст. 8 ЗК РФ в договорах, предметом яких є земельні ділянки, слід вказувати їх категорію. Але якщо вона в конкретному договорі не вказана, то чи слід вважати договір не укладеним? Вважаємо, що ні. Відсутність тих чи інших відомостей (умов) в договорі, про необхідність яких говорить законодавець, може призводити до різних наслідків. У даному випадку навряд чи правильно, підриваючи оборот, визнавати договір неукладеним (саме такі наслідки відсутності істотних умов), оскільки категорію земель легко визначити за даними державного кадастру.
На користь такого тлумачення говорить і той факт, що в п. 3 ст. 8 ЗК РФ встановлено спеціальні наслідки лише для випадків незаконного переведення земель з однієї категорії в іншу. Крім того, обов'язок вказувати категорію землі і тим самим її призначення становить обов'язок не за договором, а безпосередньо перед державою, за вказівкою законодавця. Те ж саме відноситься і до умови про мету використання землі - ділянка повинна використовуватися відповідно до його цільового призначення (ст. 42 ЗК РФ).
Для укладення договору купівлі-продажу земельних ділянок встановлені диференційовані правила.
Насамперед процедура укладення договору купівлі-продажу земельних ділянок істотно розрізняється виходячи з того, чи знаходиться земельна ділянка в публічній або приватній власності. Договори купівлі-продажу земельних ділянок без участі публічних утворень не мають обов'язкових форм, вони полягають на основі загальних правил про купівлю-продаж нерухомості.
Якщо договір купівлі-продажу земельних ділянок укладається на основі рішення публічного освіти про надання землі, то треба розрізняти кілька ситуацій.
Земельні ділянки для будівництва виділяються як з попереднім узгодженням місця розміщення об'єкта, так і без такого узгодження. Купівля-продаж землі в першому випадку не проводиться, спочатку ділянка може...
