природним ресурсом, не може бути бесхозяйной за визначенням. На неї поширюється презумпція державної власності, закріплена в п. 2 ст. 214 ГК РФ: природні ресурси, не перебувають у власності фізичних, юридичних осіб або муніципальних утворень, є державною власністю [6].
Договір оренди земельних ділянок - консенсусний, відшкодувальний, двосторонньо зобов'язує. Сторонами договору оренди є орендодавець (наймодавець) і орендар (наймач), якими можуть бути фізичні та юридичні особи, у тому числі іноземці та особи без громадянства, а також державні органи Російської Федерації і її суб'єктів, муніципальні освіти.
Предметом договору оренди прийнято вважати майно, підлягає передачі наймачеві в якості об'єкта оренди. Земельна ділянка являє собою частину поверхні землі, межі якої описані і засвідчені в установленому законом порядку (п. 2 ст. 6 ЗК РФ). Договір оренди, предметом якого є земля, повинен містити повний набір даних, що дозволяють однозначно ідентифікувати земельну ділянку. Його індивідуалізація означає, що він пройшов кадастровий облік, йому присвоєно відповідний кадастровий номер.
До одного з істотних умов договору оренди віднесено умова про орендну плату. Д.І. Мейер визначав характер найманої плати наступним чином: «... істотну приналежність найму складає винагорода за користування майном - наймана плата. Так що відсутність винагороди змінює істота договору: він стає іншою угодою »[7].
Якщо між сторонами договору оренди земельної ділянки не буде досягнуто угоди про розмір орендної плати, договір буде вважатися неукладеним (ст. 432 ЦК України). Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються договором, зміна і розірвання якого можливо за згодою сторін, якщо інше не передбачено ГК РФ, іншими федеральними законами або договором.
Однак п. 3 ст. 65 ЗК РФ і ст. 21 Закону РРФСР від 11.10.1991 № 1738-1 «Про плату за землю» (далі - Закон про плату за землю) передбачено, що при оренді земель, що у власності Російської Федерації і її суб'єктів, муніципальної власності, базові розміри орендної плати по видами використання земель і категоріям орендарів встановлюються Урядом РФ, органами державної влади суб'єктів Федерації, органами місцевого самоврядування. Орендодавець має право в односторонньому порядку змінювати істотні умови договору оренди, і зміна розміру орендної плати за договором внаслідок зміни ставок орендної плати за категоріями орендарів вважається правомірним.
О.М. Козир, позначивши свою точку зору, вказала на те, що ЗК РФ слідом за ГК РФ встановив, що розмір орендної плати визначається договором оренди і не повинен залежати від розсуду місцевої влади [8].
При оренді земель, що перебувають у державній власності, відповідні органи виконавчої влади встановлюють базові розміри орендної плати за видами використання земель і категоріям орендарів. Орендна плата може встановлюватися як в грошовій, так і в натуральній формі. У більшості суб'єктів Федерації базові ставки орендної плати за землю встановлені на основі нормативної ціни землі або чинних ставок земельного податку, диференційованих за категоріями земель, цільового використання і категоріям орендарів. А.А. Алпатов відзначає, що середні розміри орендної плати за використання державних земель в різних регіонах Росії значно коливаються і становлять від 0,9 (землі під об'єктами промисловості, транспорту і зв'язку поза населеними пунктами) до 65,7 руб./Кв. м (високоліквідні ділянки для підприємницької діяльності на землях поселень) [9].
При визначенні розміру орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній власності, необхідно враховувати норми бюджетного законодавства, що встановлюють поправочні коефіцієнти, що містяться в законах про федеральний бюджет на відповідний рік. Відсутність єдиних загальноросійських принципів визначення базових розмірів орендної плати за землі, що знаходяться в державній власності, призводить до невизначеності у відносинах між сторонами договору оренди землі, не дозволяє виробити єдиний підхід в судово-арбітражній практиці судів.
Для підвищення ефективності проведення земельної реформи та прискорення формування розвиненого ринку землі А.А. Алпатов пропонує, щоб модель орендних відносин на земельні ділянки, що перебувають у державній або муніципальній власності, будувалася на основі наступних принципів:
· єдності встановлених на рівні Росії загальних принципів укладання договорів оренди земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності;
· закритого переліку пільгових категорій орендарів державних і муніципальних земель, встановлених федеральним законом;
· використання ринкової (кадастрової) вартості земельних ділянок в якості бази при визначен...
