к після сплати податків (Чистий дохід).
Розрахунок потенційного валового доходу. Потенційний валовий дохід (ПВД) - це сума очікуваних річних надходжень при 100% -й завантаженні площ нерухомості, призначених для здачі в оренду. Основною передумовою розрахунку вартості нерухомості методом капіталізації доходу зазвичай вважають здачу майна в оренду.
Потенційний валовий дохід розраховується на основі аналізу поточних ставок і тарифів на ринку оренди і платних послуг для порівнянних об'єктів. Поправки на наявні відмінності у порівнюваних об'єктів краще встановлювати в результаті порівняння порівнянних пар (подібно порівняльному підходу), у разі відсутності на ринку необхідних даних поправки визначають експертним шляхом.
Розрахунок дійсного валового доходу. Дійсний валовий дохід від майна - це величина, що дорівнює потенційному валовому доходу за вирахуванням втрат від недозавантаження об'єкта і недосбор грошових коштів. При визначенні дійсного валового доходу для майна, що здається в оренду, з суми потенційного валового доходу віднімаються розраховані збитки через наявність вакантних приміщень (без орендарів) та несвоєчасної оплати орендних платежів.
Оцінка втрат від недозавантаження об'єкта і недосбор орендної плати проводиться на основі аналізу ринку, характеру його динаміки стосовно до оцінюваної нерухомості. Розраховану таким чином суму віднімають з валового доходу, в результаті чого отримують величину дійсного валового доходу.
Розрахунок можливих простоїв приміщень (як хронічного, так і між зміною орендарів) та сум недобору орендної плати проводиться на основі аналізу за тривалий період часу даних про об'єкти, порівнянних з оцінюваним.
Розрахунок чистого операційного доходу (ЧОД). Чистий операційний дохід - це чистий річний дохід на весь капітал (власний і позиковий), інвестований в об'єкт оцінки. ЧОД розраховується вирахуванням з ДВД поточних операційних витрат і резервів. ЧОД включає борг за іпотечним кредитом і амортизаційні нарахування.
Операційні витрати складаються з трьох груп:
умовно-постійні (фіксовані) - це витрати, які практично не залежать (або незначно залежать) від ступеня експлуатації об'єкта (наприклад, податок на майно, податок на землю і страхові внески);
умовно-змінні залежать від вартості будівництва, площі і технічних характеристик будівлі, особливостей інженерних рішень (витрати на комунальні послуги та витрати по управлінню об'єктом). Як правило, це (5-6)% від ДВД;
резерви на заміщення елементів з коротким терміном життя.
Розрахунок чистого валового доходу (грошового потоку до сплати
податків). Чистий валовий дохід (ЧВД) - це чистий операційний дохід мінус витрати на обслуговування боргу (відсоток і виплати основної суми). Це дохід на власний капітал.
Розрахунок чистого доходу (грошового потоку після сплати податків). Чистий дохід являє різницю ЧВД і податку на прибуток.
Дохід від продажу об'єкта - реверсія - визначається як грошовий потік, що надходить інвестору після закінчення прогнозного періоду. Величина доходу від реверсії прогнозується:
безпосереднім призначенням абсолютної величини реверсії;
призначенням відносної зміни вартості нерухомості за період володіння;
призначенням (розрахунком) термінального (кінцевого) коефіцієнта капіталізації.
Види ставок дисконту та методи їх розрахунку. Ставка дисконту використовується для перекладу майбутніх потоків доходів в поточну вартість.
Ставка дисконту - це ставка доходу, необхідна інвесторами на певному ринку нерухомості, що враховує всі ризики, пов'язані з цим ринком.Ставка дисконту являє собою кінцеву віддачу на капітал, вкладений в конкретний об'єкт нерухомості з урахуванням всіх ризиків, і не включає складові, що відповідають за відшкодування його основної суми. У цьому випадку ставка дисконту називається загальною нормою віддачі (загальною ставкою віддачі).
Загальна ставка віддачі - це ставка повернення на весь капітал . Вона являє собою середньозважену ставку віддачі на власний капітал і ставку віддачі за іпотечною позикою (ставку відсотка).
Зниження купівельної спроможності грошей є причиною існування двох систем економічних показників - реальною і номінальной.Реальная ставка відсотка відповідає умові відсутності інфляції, номінальна ставка відсотка має місце на ринку в умовах інфляціі.Схема побудови номінальної ставки дисконту записується в наступному вигляді:
