stify"> СД н =безризикова ставка + норма інфляції + премія за ризик.
Визначити ставку дисконту на реальній основі - це означає у вираженні виключити норму інфляції: СД р < i align="justify">=безризикова ставка + премія за ризик.
На практиці ж побудова ставки дисконту на реальній або номінальної основі залежить від того, на якій основі обрана безризикова ставка відсотка. При визначенні співвідношень між реальною і номінальною безризиковими ставками користуються формулою Фішера.
У практиці оціночної діяльності найбільш використовуваними є наступні методи розрахунку ставки дисконту:
) метод кумулятивного побудови (метод підсумовування);
) метод виділення (ринкового аналізу).
Метод кумулятивного побудови заснований на передумові, що ставка дисконту є функцією ризику і розраховується як сума всіх ризиків, притаманних кожному конкретному об'єкту недвіжімості.Суть метода полягає в додатку премій, що відображають додаткові ризики, властиві інвестуванню в нерухомість, до безризикової ставкою доходу.
Структуру ставки дисконту можна представити таким чином:
безризикова ставка,%;
премія за ризик інвестування в нерухомість,%;
премія за низьку ліквідність,%;
премія за інвестиційний менеджмент,%.
В якості безризикової ставки зазвичай використовують прибутковість за довгостроковими державними цінними паперами. Вимогам довгостроковості найбільшою мірою відповідають єврооблігації Росії та облігації федеральної позики (ОФП).
Премія за ризик інвестування в нерухомість відображає ймовірність того, що зміна попиту та пропозиції на конкретний тип нерухомості може серйозно вплинути на ринковий рівень орендної плати, коефіцієнта завантаження, чистого операційного доходу.
Премія за низьку ліквідність. Дана премія для нерухомості має досить високе значення і відображає неможливість швидкого продажу нерухомості за вартістю близькою до ринкової.
Премія за інвестиційний менеджмент. Ця премія відображає потенційну можливість неефективного управління власністю, що може призвести до зниження її вартості. Чим складніше власність і вище рівень її спеціалізації, тим вище ризик управління.
Величини названих премій визначаються оценщікаміекспертно.
Метод виділення (ринкового аналізу) найбільш коректний для розрахунку ставки дисконту, оскільки безпосередньо враховує думки і переваги інвесторів, за допомогою аналізу реальних угод. Тут необхідно враховувати інформацію з продажу та орендними угодами ряду порівнянних інвестиційних об'єктів нерухомості аналогічного призначення. При аналізі необхідна ставка дисконту визначається як сгавка кінцевої віддачі для порівнянних об'єктів.
Методи капіталізації доходу. Теорія оцінки використовує 1 два методи капіталізації доходу: метод прямої капіталізації доходів і метод капіталізації доходів за нормою віддачі.
Метод прямої капіталізації перераховує річний дохід у вартість нерухомості шляхом його поділу на коефіцієнт капіталізації. Особливість методу полягає в тому, що в ньому не робиться поділу повернення капіталу і доходу на вкладений капітал. Цей метод простий у застосуванні і не вимагає довгострокових прогнозів. Коефіцієнт капіталізації визначається прямо на основі ринкових даних за допомогою виявлення взаємозв'язку між річним доходом і вартістю методом порівняння продажів та оренди подібних об'єктів.
В якості базового рівня річного доходу об'єкта опеньки можуть бути використані потенційний валовий дохід, дійсний валовий дохід або чистий операційний дохід . Вибір конкретного рівня доходу залежить від схеми визначення ставки капіталізації.
Якщо вибрати як капитализируемой величини чистий операційний дохід, формований нерухомістю, вартість буде визначатися таким чином:
С=ЧОД/КК, (2)
де ЧОД - чистий операційний дохід;
КК - коефіцієнт капіталізації.
Метод капіталізації за нормою віддачі. Використовується для перекладу величин чистого операційного доходу (для кожного року) та вартості реверсії (на кінець прогнозного періоду) в показник вартості шляхом дисконтування з використанням як ставки дисконту загальної норми віддачі. Метод базується на прогнозах щодо очікуваних змін доходу та вартості нерухомості протягом прогнозного терміну....
