ного підходу - підхід застосовується тільки для дохідної нерухомості.
Основна перевага дохідного підходу - відбиває уявлень інвестора про нерухомість як джерелі доходу. Основним недоліком підходу є те, що він заснований на прогнозних даних. Дохідний підхід застосуємо для переважної кількості об'єктів нерухомості, крім спеціалізованої власності, яка на ринку не продається і не здається в оренду або рідко продається або здається в оренду і розглядається в структурі бізнесу як його складова частина.
Дохідний підхід до оцінки нерухомості включає три методи:
1) метод дисконтованих грошових потоків;
2) метод прямої капіталізації доходів;
) метод капіталізації доходів за нормою віддачі.
Метод дисконтованих грошових потоків є найбільш універсальним інструментом капіталізації, що дозволяє визначити справжню вартість довільно змінюються і нерівномірно надходять в майбутньому грошових потоків за ставкою дисконтування для кожного періоду.
Вартість нерухомості методом дисконтованих грошових потоків визначається за формулою:
С=І 0 +, (1)
де І 0 - витрати нульового періоду для приведення об'єкта оцінки до найкращому використанню;
- чистий операційний дохід i-го періоду;
Р - реверсія в останній рік володіння власністю;
- ставка дисконту i-го періоду
n - термін володіння власністю.
Метод дисконтованих грошових потоків можна застосовувати коли:
передбачається, що майбутні грошові потоки будуть істотно відрізнятися від поточних;
є дані, що дозволяють обгрунтувати розміри майбутніх грошових потоків від нерухомості, включаючи реверсію капіталу.
Сутність даного методу полягає у створенні моделі, прогнозуючої майбутні щорічні доходи від об'єкта. Зауважимо, що до щорічних грошових потоків додається виручка від майбутнього продажу об'єкта наприкінці періоду володіння. Прогнозовані майбутні доходи від об'єкта дисконтируются в поточну вартість з використанням ставок доходу, що відображають стан і очікування ринку в кожному періоді.
Етапи застосування методу дисконтування майбутніх доходів наступні:
1) розрахунок періоду, протягом якого інвестор буде володіти об'єктом нерухомості;
2) прогнозування періодичних доходів від майна;
) розрахунок вартості нерухомості на кінець періоду володіння (вартості реверсії);
) розрахунок відповідних ставок дисконтування доходів по кожному періоду;
) перетворення кожного з очікуваних грошових потоків в поточну вартість нерухомості та отримання загальної поточної вартості нерухомості шляхом їх підсумовування.
Вибір строку володіння нерухомістю залежить від наявності інформації для довгострокових прогнозів. Чим більш ретельно зібрана інформація, тим довший термін можна спрогнозувати характер зміни грошових потоків. Для російських умов, що характеризуються нестабільністю економіки, типовим терміном володіння може бути період 3-5 років. Це максимальний термін, на який можна зробити обгрунтовані прогнози.
Види доходів, принесених об'єктом нерухомості. Дохідна нерухомість має два джерела доходу:
а) орендна плата, яка надходить від здачі власності в оренду за період володіння;
б) продаж власності в останній рік володіння. Прогнозування майбутніх доходів від нерухомості характеризується наступними моментами:
фінансові потоки зазвичай визначаються за річний відрізок часу;
дохід від об'єкта нерухомості - це дохід від об'єкта, цілком зданого в оренду, тобто дохід орендодавця;
це стабільний дохід, тобто дохід за типовий рік;
дохід повинен відповідати типовим умовам ринку в даному районі.
Існує ряд об'єктів нерухомості, призначених для ведення на їх площах специфічного бізнесу, наприклад, готелі, ресторани, автозаправні станції. Оцінка цих об'єктів може здійснюватися з точки зору їх комерційного потенціалу з капіталізацією тієї частини доходу, яка припадає на нерухомість.
Для оцінки нерухомості розраховуються наступні п'ять видів (рівнів) доходів:
) потенційний валовий дохід (ПВД);
) дійсний валовий дохід (ДВД);
) чистий операційний дохід (ЧОД);
) грошовий потік до сплати податків (Чистий валовий дохід);
) грошовий поті...
