постійним (const) і не залежить від рівня та динаміки цін, тому кожного власника земельної ділянки можна вважати монополістом (рис. 1.2).
Рис. 1.2 Крива попиту і пропозиції землі на ринку нерухомості
Наступний ціноутворюючий фізичний фактор в нерухомості - це поверховість. Він характерний як для житлової, так і для комерційної нерухомості, але тут існує деяка зворотна пропорційність. Якщо в житловій нерухомості перший поверх є найдешевшим і зі збільшенням поверху ціна зростає, а потім знову падає, то в комерційній нерухомості перший поверх є найдорожчим і зі збільшенням поверху вартість оренди падає.
Наступний фізичний фактор, який впливає на ціну об'єкта нерухомості, - це матеріал. На поточний момент найбільш поширеними матеріалами вважаються цегла, панель, моноліт, а потім шлакоблок, пінобетон і дерево. Як правило, площа 1 м в панельних і монолітних будинках дешевше, ніж в цегляних, і пов'язано це з особливостями будівництва. У цегляних будинках потужний фундамент і товсті стіни, що спричиняє великі витрати на будівельні матеріали, праця і техніку. Для панельних будинків панелі виготовляються на заводах, тому саме будівництво проводиться у відносно короткий термін. Зараз великими темпами розвивається монолітне будівництво. Такий спосіб дозволяє швидко звести будівлю, причому форма приміщень може бути різною [12]. У Росії історично склалося так, що більша частина будівель і споруд побудована з цегли, тому ціни на вторинному ринку нерухомості високі.
Наступний фізичний фактор, який впливає на ціну (і вартість) об'єкта нерухомості, - це площа. Як правило, об'єкти нерухомості маленькій площі користуються великим попитом, їх легше продати або здати в оренду по відношенню до великих площ, тому маленькі площі мають високу ціну за 1 м2 по відношенню до великих площ. У Росії великий розвиток отримало малогабаритне житло, яке користується великим попитом і відповідно має високу вартість за 1 м.
Крім мікроекономічних, соціальних і фізичних, існують природні фактори, які також впливають на вартість об'єктів нерухомості. Одним з таких факторів, який пов'язаний з недавніми подіями, є сейсмологічна обстановка. Сейсмічність - це здатність надр землі породжувати вогнища землетрусів. Характеризується сейсмічність територіальним розподілом епіцентрів, інтенсивністю землетрусів і т.д. Найбільш сейсмічні Тихоокеанський, Середземноморський, срединно- Атлантичний, Східно-Африканський пояса. Яскравим прикладом є трагедія в Японії (Фукусіма - 1, Фукусіма - 2), яка призвела до зростання цін на нерухомість в менш сейсмічних областях. А ось, наприклад, ураган «Айрін», який відвідав берега США, на поточний момент ніяк не позначився на попиті на нерухомість, що знаходиться недалеко від берегової лінії. Швидше за все, це залежить від ступеня безпеки, рису якої ураган «Айрін» не перетнув, тому люди не втратили інтерес до прибережної нерухомості. Постраждали в США тільки ті власники, які намагалися продати свою власність, так як на поточний момент дана власність коштує дешевше за рахунок понесеного збитку.
На закінчення можна відзначити, що крім перерахованих в даному розділі факторів, існує безліч інших обставин, які здатні впливати на ціну об'єктів нерухомості, і всі вони містяться або можуть міститися у складі ціни. При проведенні аналізу ринку нерухомості або оцінки окремого об'єкта нерухомості важливо зрозуміти, які чинники присутні і який фактор робить (чи може спричинити) найбільший вплив на ціну. Для цього необхідно володіти великою кількістю достовірної інформації, яка може сприяти об'єктивної оцінки і розрахунку вартості об'єктів нерухомості.
Глава 2. Управління кошторисних ціноутворенням у ЗАТ «Барклі Строй»
. 1 Загальна характеристика ЗАТ «Барклі Строй»
Корпорація була заснована в 1993 році з метою здійснення інвестиційно-будівельних проектів з іноземними інвестиціями в Росії. На першому етапі вона займалася підрядним будівництвом об'єктів державного призначення. З 1995 року Корпорація здійснює інвестиційно-будівельну діяльність. На сьогоднішній день Барклі успішно виконує всі види передпроектних, проектних і будівельно-монтажних робіт, а також має у своїй структурі агентство з продажу та управління нерухомістю. З моменту заснування корпорація побудувала та ввела в експлуатацію більше 30-ти об'єктів різного призначення.
Унікальна спеціалізація ЗАТ «Барклі Строй» полягає в будівництві об'єктів класу «преміум» в історичному центрі міста: кожне з будівель зводиться за індивідуальним проектом з урахуванням виняткового оточення і московських архітектурних традицій, а також з впровадженням в житлове простір новітніх технічних розробок.
Корпорація зводить кілька великих об'єктів бізнес-...
