токвартирному будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення; 3) здійснювати капітальний ремонт житлового приміщення; 4) забезпечувати надання наймачеві необхідних комунальних послуг належної якості.
Фактично єдине, що розрізняє між собою дані договори, це вказівка ??в їх тексті на правовий статус наймача і підстави, за якими йому надається таке житлове приміщення. (Службове приміщення надають на підставі знаходження в трудових правовідносинах, на підставі статусу біженця надають житлове приміщення для тимчасового поселення біженців і т.д.)
3.3 Договір найму жилого приміщення з подальшим викупом
В даний час такий вид угод досить поширений. Сторони купують житло з розстрочкою платежу. При цьому житлове законодавство в даний час не передбачає такої форми придбання житла у власність. Подібна форма регулюється більше в цивільному законодавстві. Зміст даних правовідносин схоже на іпотеку (заставу нерухомого майна). До певного моменту (поки не буде виплачена вартість житлового приміщення) воно знаходиться у власності продавця, але проживає в ньому і фактично користується ним покупець. Покупець повністю оплачує і житлово-комунальні послуги, вносить плату продавцеві за договором найму житлового приміщення. Фактично різниця із заставними відносинами (іпотекою) існує і досить серйозна.
При іпотечному способі придбання житлового приміщення покупець (він же і заставодавець) оплачує періодичні платежі продавцеві (заставодержателю), в які включається як вартість самої квартири (іншого жилого приміщення), так і відсотки по заставі (іпотеці) , а також комісія банку за грошовий переказ і касове обслуговування (які, до речі кажучи, не завжди вказуються в договорі, оскільки до предмету застави не відносяться, а є послугами, що надаються банком). Якщо звернути увагу на положення ст. 343 ГК РФ, необхідно відзначити, що в ній передбачені такі обов'язки покупця - заставодавця квартири:
) страхувати за рахунок заставника закладене майно у повній його вартості від ризиків втрати і пошкодження, а якщо повна вартість майна перевищує розмір забезпеченого заставою вимоги, - на суму не нижче розміру вимоги;
) вживати заходів, необхідних для забезпечення схоронності закладеного майна, у тому числі для захисту його від зазіхань і вимог з боку третіх осіб;
) негайно повідомляти іншу сторону про виникнення загрози втрати або пошкодження заставленого майна.
На підставі ст. 344 і ст. 459 ГК РФ ризик випадкової загибелі (пошкодження) купленої квартири лежить покупця (він же заставодавець у правовідносинах по іпотеці). Купуючи житло іпотечним способом, покупець зобов'язаний ще оплатити страховку продавцеві (заставодержателю) на випадок несподіваної загибелі (пошкодження нерухомого майна) квартири. При наймі квартири з подальшим правом викупу (купівля в розстрочку) покупець несе ризик випадкової загибелі купленого (вже переданого йому) житлового приміщення, але ще не оплаченого ім. На підставі ст. 459 ГК РФ він не повинен виплачувати продавцеві (орендодавцю) вартість страховки квартири, більше того, покупець не зобов'язаний вступати в правовідносини по страхуванню.
Саме така форма придбання житла, як оренда (найм) з викупом в розстрочку, є найбільш прийнятним варіантом, оскільки не передбачає додаткового страхування від ризиків випадкової загибелі купленої, але ще не оплаченої повністю квартири. Крім того, необхідно порівняти, яку плату щомісяця треба вносити за найм житлового приміщення і які відсотки доведеться платити у разі придбання житлового приміщення за допомогою іпотеки. Виплата 15% річних протягом 10 років плюс вартість страховки і комісійних банку за обслуговування кредитного рахунку складуть більше 250% первісної суми. Таким чином, загальна вартість квартири зросте майже в три рази.
Якщо підрахувати витрати на найм того ж житлового приміщення, вони складуть за рік найму не більше 8% суми, сплаченої саме за наймом. Очевидно, що рішення житлового питання набагато дешевше, якщо знімати квартиру і поступово виплачувати її вартість, ніж обтяжувати себе іпотекою. Треба визнати, що такі правовідносини на ринку житлових послуг не найпоширеніші, навпаки все частіше нас запрошують взяти кредит на іпотеку в банку. Однак якщо є можливість купити житлове приміщення з розстрочкою платежу, нею не можна нехтувати.
Необхідно тільки визначитися з умовами подібного договору. Немає необхідності розглядати різні варіанти умов таких договорів. Досить сказати, що це буде той же договір купівлі-продажу житлового приміщення або найму-продажу. Називати його можна як завгодно, але його правова природа залишиться незмінною. Він повинен містити в собі умови щодо купівлі-продажу житлового приміщення та умови договору комерційного найму...
