житлового приміщення.
Зауважимо, що такі правовідносини сторін, які встановлюються договором найму з подальшим продажем житлового приміщення, цивільне законодавство відносить до змішаних договорами.
До правовідносин сторін за договором найму житлового приміщення з наступним її продажем можна застосовувати як положення ЦК РФ про наймання житлових приміщень (оскільки саме там є певні умови комерційного найму житлових приміщень), так і положення глави 30, § 7, ГК РФ щодо купівлі-продажу об'єктів нерухомого майна.
Важливо мати на увазі наступне. Незважаючи на те, що покупець не стане власником житлового приміщення до тих пір, поки повністю не сплатить всю ціну за продається йому житлове приміщення, тим не менше на підставі ч. 2 ст. 489 ГК РФ в тому випадку, коли покупець вніс вже більше половини вартості покупної ціни за продається йому в розстрочку житлове приміщення, якщо він раптом виявиться не в змозі виконати належно свій обов'язок щодо подальшої оплати вартості житлового приміщення, продавець не має права вимагати повернення йому жилого приміщення і відмовитися від подальшого виконання договору. Однак Закон в даній частині містить формулювання якщо інше не передбаченоале договором raquo ;, а це означає, що якраз саме договір про найм-продажу житлового приміщення і повинен містити зворотне умова.
У разі придбання житлового приміщення в іпотеку, до належного виконання покупцем своїх зобов'язань по оплаті, це приміщення переходить в заставу до банку, який кредитує покупця. Згідно ст. 489, ч. 3, і ст. 488, ч. 5, ГК РФ, якщо інше не передбачено договором купівлі-продажу, з моменту передачі товару покупцеві і до його оплати товар, проданий в кредит, визнається які у заставі у продавця для забезпечення виконання покупцем його обов'язку по оплаті товару. Подібне умова в договорі про те, що правовідносини застави не поширюються на правовідносини за укладеним договором найму-продажу житлового приміщення, означає для покупця відсутність необхідності укладати договір, оскільки це будуть майже ті ж правовідносини по іпотеці, до яких додадуться і платежі за оренду (найм ) житлового приміщення. Такий спосіб вирішення житлового питання в розстрочку буде вкрай невигідним.
Згідно ст. 558 ГК РФ, істотною умовою договору продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, в яких проживають особи, що зберігають відповідно до закону право користування цим житловим приміщенням після його придбання покупцем, є перелік цих осіб із зазначенням їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням. Це дуже важлива умова, без виконання якого договір не може вважатися укладеним.
У силу ст. 31, ч. 4, 5, ЖК РФ у разі припинення сімейних відносин з власником житлового приміщення право користування даним житловим приміщенням за колишнім членом сім'ї власника цього житлового приміщення не зберігається, якщо інше не встановлено угодою між власником і колишнім членом його семьі.33 Якщо у колишнього члена сім'ї власника житлового приміщення відсутні підстави набуття або здійснення права користування іншим житловим приміщенням, а також якщо майновий стан колишнього члена сім'ї власника житлового приміщення та інші, що заслуговують уваги обставини, які не дозволяють йому забезпечити себе іншим житловим приміщенням, право користування житловим приміщенням, приналежним зазначеному власнику, може бути збережене за колишнім членом його сім'ї на певний термін на підставі рішення суду. При цьому суд має право зобов'язати власника житлового приміщення забезпечити іншим житловим приміщенням колишнього чоловіка та інших членів його сім'ї, на користь яких власник виконує аліментні зобов'язання, на їх вимогу.
Після закінчення терміну користування житловим приміщенням, встановленого рішенням суду, відповідне право користування житловим приміщенням колишнього члена сім'ї власника припиняється, якщо інше не встановлено угодою між власником і даними колишнім членом його сім'ї. До закінчення зазначеного строку право користування житловим приміщенням колишнього члена сім'ї власника припиняється одночасно з припиненням права власності на дане житлове приміщення цього власника або, якщо відпали обставини, що послужили підставою для збереження такого права, на підставі рішення суду. Колишній член сім'ї власника, що користується житловим приміщенням на підставі рішення суду, має права, обов'язки і відповідальність, передбачені ч. 2 - 4 ст. 31 ЖК РФ.
Як видно з усього вищесказаного види договору найму істотно відрізняються один від одного, при укладенні договору найму необхідно звертати увагу на всі істотні умови договору. ЦК дає можливість складання змішаних договорів, що підтверджує наявність такого договору як найм житлового приміщення з подальшим викупом.
Висновок ...
