рному будинку встановлений ст. ст. 44 - 48 ЖК РФ.
Загальні збори є органом управління багатоквартирним будинком (ст. 44 ЖК РФ), і воно вирішує питання, пов'язані виключно із здійсненням права власності на спільне майно багатоквартирного будинку. Необхідно додати, що загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку також вирішує питання управління цим будинком, тому управління raquo ;, як вже було зазначено, не прийнято відносити до правомочностям власника.
Одним з основних факторів, що стримують ініціативу власників приміщень у багатоквартирному будинку по вибору способу управління будинком, і одним з найбільш серйозних недоліків ЖК РФ є покладання тягаря капітального ремонту на власників приміщення.
За даними Федеральної антимонопольної служби, капремонту вимагає більш 55% багатоквартирних будинків у Росії й близько 3% житлового фонду країни знаходиться у ветхому або аварійному стані. При цьому в більшості випадків проведення капремонту недоцільно, тому його вартість порівнянна з вартістю нового будівництва. Для того щоб накопичити на капремонт багатоквартирного будинку з нуля, необхідно не менше 20 років. Держава не повинна усуватися від вирішення цієї проблеми і зобов'язана приймати участь у капітальному ремонті багатоквартирних будинків, які були зведені до дати набрання чинності ЖК РФ (до 1 березня 2005 р.).
Управління багатоквартирним будинком згідно ЖК РФ, крім сприятливих і безпечних умов проживання громадян та належного утримання спільного майна, повинна також забезпечувати вирішення питань користування спільним майном. З цього випливає, що поняття управління включає в себе одне з правомочностей власника - користування raquo ;. У зв'язку з цим виникає необхідність визначити, як співвідноситься управління з окремими правомочностями власника і з правом власності в цілому.
Традиційно користування поряд з володінням і розпорядженням майном розуміється як правомочність власника. Розкриття поняття власності через тріаду бере свій початок у Середньовіччя і відтворюється практично на всіх наступних етапах розвитку континентального права, дійшовши до наших днів (п. 1 ст. 209 ЦК України). Так, право володіння (ius possidendi) означає можливість фактичного володіння річчю, утримання її у своїй владі; право користування (ius utendi) - можливість експлуатації речі і отримання від неї плодів і доходів; право розпорядження (ius disponendi) - це можливість власника на свій розсуд вчиняти дії, що визначають юридичну долю речі, в тому числі і її знищення.
Однак на всьому протязі існування теорії тріади правомочностей власника завжди були ті, хто виступав проти цієї традиції, стверджуючи, що суб'єктивне право власності не вичерпується правомочностями володіння, користування і розпорядження.
Крім необхідним і можливим критику зазначених позицій, кожна з яких є вельми професійної та заслуговує уваги, відзначимо лише очевидність того, що включення в процес управління з числа правомочностей власника тільки лише діяльності щодо забезпечення вирішення питань користування загальним майном явно недостатньо. Те ж саме можна сказати про прив'язці управління до будь-якого іншого окремому правомочию власника.
Категорія управління майном raquo ;, на наш погляд, носить більш загальний характер і може в рівній мірі зачіпати діяльність по здійсненню будь-якого з трьох правомочностей. Такий висновок ґрунтується на всебічному розгляді значення феномена управління майном в російському законодавстві (в тому числі і довірчого управління майном). Він також знаходить своє підтвердження в окремих нормах ЖК РФ (наприклад, у ч. 2 ст. 137 передбачено право ТСЖ надавати в користування або обмежене користування, надбудовувати, перебудовувати частина загального майна в багатоквартирному будинку, отримувати в користування або отримувати або набувати у спільну часткову власність власників приміщень у багатоквартирному будинку земельні ділянки для здійснення житлового будівництва, зведення господарських та інших будівель і їх подальшої експлуатації і т.п.).
Необхідно відзначити, що до прийняття ЖК РФ поняття управління відповідно до обов'язків власника в цивільному праві не використовувалося. Це пояснюється тим, що власник, одноосібно і самостійно реалізує свої правомочності, може взагалі не здійснювати управління, допускаючи загибель свого майна. Як зазначає, наприклад, Е.В. Талапіна: Для цивільного права не має значення, яким чином і що саме робить власник щодо свого майна (якщо тільки мова не йде про порушення прав та інтересів інших осіб, громадського порядку та інших порушеннях) .
У разі ж здійснення управління спільною власністю у багатоквартирному будинку має місце безпосередня небезпека порушення прав і законних інтересів спів...
