орталу IRN.ru (Індикатори ринку нерухомості) ціни на комерційну нерухомість, за прогнозом зробленому аналітиками UBS, підвищаться до літа 2010 році в середньому на 10%. На думку оцінювачів, розміри прибутків девелоперів комерційної нерухомості підвищаться пропорційно і складуть відповідно 35-40%.
Щодо Низький віддаленість м. Тули від м. Москви, дозволяє зробити припущення про сумірності середніх ставок прибутку девелопера комерційної нерухомості в цих містах.
Виходячи з вищесказаного, оцінювачі взяли розмір прибутку забудовника (девелопера) на середньому рівні від зазначених вище прогнозних значень ((35% +40%)/2) = 37,5%., тобто Пр заст. = 1,375
Таким чином, підсумковий коефіцієнт перерахунку без ПДВ складе:
1,18 * 1,01 * 1,56 * 1,02 * 51 * 1,375 = 132,98
Визначення величини накопиченого зносу поліпшень
Знос - це втрата вартості через погіршення фізичного стану об'єкта та/або морального застарівання. Накопичений знос визначається як різниця між поточною вартістю відновлення (заміщення) і реальною ринковою вартістю об'єкта на дату оцінки.
Залежно від причин, що викликають втрату вартості, знос підрозділяється на три типи: фізичний знос, функціональний знос, знос зовнішнього впливу.
Фізичний знос - поступова втрата споконвічно закладених при будівництві техніко-експлуатаційних якостей (таких, як міцність, надійність, стійкість і ін) об'єкта нерухомості (його окремих конструктивних елементів) під впливом природно-кліматичних факторів, а також життєдіяльності людини. Фізичний знос може бути переборним і непереборним. Усувний знос - це знос, усунення якого фізично можливо і економічно виправдано. Впливу фізичного зносу піддаються всі без винятку об'єкти нерухомого майна.
Функціональний (Моральний) знос (знецінення) є втрата у вартості, викликана тим, що об'єкт не відповідає сучасним стандартам з точки зору його функціональної корисності. Функціональне застарівання може проявлятися в застарілій архітектурі об'єкта нерухомості, в зручностях його планування, обсягах, інженерному забезпеченні, у надлишку виробничих потужностей, конструкційної надмірності, нестачі утилітарності, надлишку змінних виробничих витрат і т.д. Функціональне застарівання обумовлено впливом науково-технічного прогресу в галузі архітектури та будівництва. Функціональний знос може бути переборним і непереборним. p> Зовнішній (Економічний) знос (старіння, знецінення) є втрата вартості, обумовлена ​​впливом зовнішніх факторів. Економічний знос може бути викликаний цілим рядом причин, таких як загальноекономічні і внутрішньогалузеві зміни, в тому числі скороченням попиту на певний вид продукції і скороченням пропозицій або погіршенням якості сировини, робочої сили, допоміжних систем, споруд і комунікацій, а також правовими змінами, що відносяться до законодавства, муніципальним постановам, зонування і адміністративним розпорядженням.
Для ...
