о земля має вартість, у той час як поліпшення - це внесок у вартість.
2. Оцінка вартості будівель і споруд. Оцінюється відновна вартість або вартість заміщення будівлі та споруди на дійсну дату оцінки.
Під відновної вартістю мається на увазі вартість будівництва в поточних цінах на дійсну дату оцінки точної копії оцінюваного об'єкта з тих же будівельних матеріалів, при дотриманні тих же будівельних стандартів, за таким же проектом, що і оцінюваний об'єкт. У разі, якщо розрахунок відновної вартістю не представляється можливим або доцільним, проводиться визначення вартості заміщення.
Під вартістю заміщення мається на увазі вартість будівництва в поточних цінах на дійсну дату оцінки об'єкта з корисністю, рівній корисності оцінюваного об'єкта, проте з використанням нових матеріалів у відповідності з поточними стандартами, дизайном, плануванням.
Визначення повної вартості будівництва включає розрахунок:
В· прямих витрат (Вартості матеріалів, амортизаційних відрахувань, вартості тимчасових будівель, споруд, інженерних мереж, комунальних послуг, заробітної плати будівельних робітників, вартості заходів з техніки безпеки тощо);
В· непрямих витрат на оплату професійних послуг архітекторів, інженерів з проектування, бухгалтерів і юристів за консультування, накладних витрат забудовників, оплату ліцензій, відсотків за будівельними позиках, маркетингових витрат на продаж чи на перепродаж власності, рекламних виплат протягом будівництва, витрат на зміну права власності. Використання витрат заміщення замість витрат відтворення в процесі оцінки дозволяє видалити деякі В«застаріліВ» елементи;
В· підприємницького доходу.
Підприємницький дохід являє собою суму, яку інвестор планує отримати понад витрат на здійснення проекту з урахуванням ризику і прибутковості по порівнянних об'єктах. З урахуванням світової практики розрахунку підприємницький дохід визначається в 15% витрат на будівництво.
Перш ніж перейти до оцінки вартості будівель і споруд, оцінювач повинен не тільки ознайомитися з технічною документацією, але і здійснити огляд будівель і споруд. Це дозволить йому скласти докладний опис об'єкта оцінки, де будуть дані характеристики зовнішніх і внутрішніх конструкцій, інженерних систем.
Оцінка відновної вартості або вартості заміщення здійснюється методом порівняльної одиниці.
Цей метод включає кілька етапів:
1. На основі даних про недоліки будівництва аналогічних об'єктів розробляються нормативи витрат на будівельні роботи (на 1 м 2 , на 1 м 3 будівлі). В якості типового споруди краще використовувати нещодавно побудований об'єкт, для якого відома контрактна ціна.
2. Норматив питомих витрат множиться на загальну площу або об'єм оцінюваного будівлі.
3. Вносяться поправки на особливості оцінюваного об'єкта.
3. Визна...
