чення зносу будівель і споруд
Розраховуються всі види зносу будівель і споруд з урахуванням їх фізичного застарівання.
Фізичне застарівання - втрата вартості власності, пов'язана з використанням, зношуванням, руйнуванням, збільшенням вартості обслуговування та іншими фізичними факторами, що приводять до скорочення життя та корисності об'єкта. Фізичний знос визначається на основі візуального огляду оцінювачем об'єкта оцінки та складання відомості дефектів.
4. Визначається залишкова вартість будівель і споруд як різниця між вартістю відтворення (Вартістю відновлення або вартістю заміщення) і сукупним зносом. p> 5. Розраховується повна вартість об'єкта нерухомості за допомогою додавання до залишкової вартості будівель і споруд вартості земельної ділянки.
Прибутковий підхід
Метод капіталізації доходів використовується при оцінці нерухомості, що приносить дохід власнику. Доходи від володіння нерухомістю можуть, наприклад, являти собою поточні і майбутні надходження від здачі її в оренду, доходи від можливого приросту вартості нерухомості при її продажу в майбутньому. Результат по даному методу складається як з вартості будівель, споруд, так і з вартості земельної ділянки. Доцільно виділити основні етапи процедури оцінки методом капіталізації.
1. При визначенні вартості нерухомості цим методом необхідно обгрунтувати загальну суму доходу, яку отримає інвестор від придбання цієї нерухомості та її експлуатації в протягом року.
Способом дозволяє обгрунтувати доходи від нерухомості за рік є використання підтвердженої інформації про ставки орендної плати від здачі в оренду аналогічних об'єктів. У цьому випадку валовий операційний дохід на рік (ВОД), одержуваний інвестором залежить від площі оцінюваного об'єкта і встановленої орендної ставки. Як правило, величина орендної ставки залежить від місця розташування об'єкта, його фізичного стану, наявності комунікацій, терміну оренди і т.д.
2 . З розрахованого ВОД необхідно відняти витрати власника, пов'язані з утримання нерухомості.
Якщо в період передбачуваного терміну володінь не передбачається заміна швидкозношуваних компонентів, то витрати на їх заміщення не враховуються. Але необхідність проведення ремонту у майбутньому вплине на ціну реверсії (перепродажу).
3. Визначається прогнозований
чистий операційний дохід (ЧОД) за допомогою зменшення ВОД на величину витрат власника.
4. Розраховується коефіцієнт капіталізації методом прямої капіталізації.
Ринковий підхід
Порівняльний (Ринковий) підхід представлений методом валового рентного мультиплікатора - це відношення продажної ціни або до потенційного, або до дійсного валового доходу.
Цей метод здійснюється в три етапи:
1. Оцінюється ринковий рентний дохід від оцінюваної неру...
