визначення поточної вартості грошового потоку як суми поточної вартості чистого операційного доходу (рентного доходу);
) прогнозування вартості реверсії та розрахунок її поточної вартості;
) визначення вартості об'єкта оцінки як суми поточної вартості грошового потоку та поточної вартості реверсії.
Метод капіталізації за розрахунковими моделями - метод капіталізації за нормою віддачі на капітал, при якому для оцінки ринкової вартості найбільш типовий дохід першого року перетвориться у вартість з використанням формалізованих розрахункових моделей доходу та вартості, отриманих на основі аналізу тенденцій їх зміни в майбутньому.
На відміну від методу прямої капіталізації, при якому чистий дохід ділиться на ставку дисконту, в методі капіталізації за моделями дохід ділиться на ставку капіталізації, яка може визначатися різними методами.
Визначення вартості реверсії (термінальної вартості) здійснюється шляхом застосування таких оціночних процедур:
) щодо об'єктів оцінки, строк корисного використання яких необмежений протягом періоду прогнозування величина термінальної вартості розраховується шляхом ділення чистого доходу останнього року розрахункового періоду на коефіцієнт капіталізації, який визначається за моделлю Гордона;
) щодо об'єктів оцінки, строк корисного використання яких вичерпується на кінець періоду прогнозування - розрахунку суми вартості ліквідації земельних поліпшень та ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) , визначених на кінець періоду прогнозування.
Методи витратного підходу
Витратний підхід доцільно застосовувати для проведення оцінки нерухомого майна, ринок купівлі-продажу або оренди якого є обмеженим, а також при оцінці спеціалізованого нерухомого майна, у тому числі нерухомих пам'яток культурної спадщини, споруд, передавальних пристроїв та т . п. Для визначення ринкової вартості інших об'єктів оцінки витратний підхід застосовується у разі, якщо їх заміщення або відтворення фізично можливо і (або) економічно доцільне. p align="justify"> Під час застосування витратного підходу інформація, що використовується для проведення оціночних процедур, повинна відповідати ринковим даним про витрати на створення цього нерухомого майна або подібного нерухомого майна в сучасних умовах з урахуванням доходу підрядника.
Застосування витратного підходу для проведення оцінки земельних ділянок, які містять земельне поліпшення, полягає у визначенні залишкової вартості заміщення (відтворення) об'єкта оцінки. Залишкова вартість заміщення (відтворення) складається із залишкової ва...
