інюваного об'єкта, яка може бути округлена в допустимих межах у кожному конкретному випадку.
Правильний вибір підходу до оцінки конкретного об'єкта нерухомості є запорукою адекватної оцінки. При розвиненому ринку і інформаційній інфраструктурі всі три підходи теоретично повинні давати однакову оцінку вартості нерухомості. Однак така ситуація - досить рідкісне явище. Це пов'язано з тим, що ринок нерухомості є недосконалим ринком. br/>
2.2 Структура методів оцінки нерухомості
Методи дохідного підходу
Метод прямої капіталізації доходу передбачає таку послідовність оціночних процедур:
) прогнозування валового доходу на основі результатів аналізу зібраної інформації про оренду подібного нерухомого майна з метою проведення аналізу умов оренди (розміру орендної плати та типових умов оренди) або інформації про використання подібного нерухомого майна;
) чистий операційний дохід розраховується як різниця між валовим доходом та операційними витратами, рентний дохід - як різниця між очікуваним валовим доходом від реалізації продукції, яка виходить на земельній ділянці, і виробничими витратами і прибутком виробника;
) в якості розрахункового чистого операційного доходу приймається нормалізоване чистий операційний дохід за один рік, одержуваний шляхом усереднення доходу за кілька років;
) обгрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки капіталізації та її розрахунок;
) розрахунок вартості об'єкта оцінки шляхом ділення чистого операційного доходу або рентного доходу на ставку капіталізації.
Метод капіталізації за нормою віддачі на капітал (метод дисконтованого готівкового потоку, капіталізація за розрахунковими моделями) - визначення вартості виходячи з умов зміни та нерівномірного надходження грошових потоків залежно від ступеня ризику, пов'язаного з використанням об'єкта.
Метод дисконтування передбачає таку послідовність оціночних процедур:
) обгрунтування періоду прогнозування;
) прогнозування валового доходу, операційних витрат і чистого операційного доходу (рентного доходу) за роками, кварталами або місяцями в межах прогнозованого періоду рекомендується проводити методом лінійної регресії на підставі даних про величиною чистого доходу за три року, що передує періоду;
) обгрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки дисконту та її розрахунок;
) ...
