gn="justify"> Порівнянні об'єкти повинні збігатися з оцінюваним за своїм функціональним призначенням та рівнем ризику неотримання доходу в передбачуваному обсязі або втрати коштів, вкладених у придбання майна, а також відповідати йому, наскільки це можливо за такими чинниками:
В· розмірів доходу;
В· співвідношення між валовим доходом і експлуатаційними витратами (коефіцієнта експлуатаційних витрат);
В· фізичного подібності;
В· місця розташування;
В· очікуваних змін вартості.
По кожному порівнювати об'єкти повинні бути зібрані такі дані:
. ціна продажу;
. чистий дохід;
. коефіцієнт експлуатаційних витрат;
. умови фінансування угоди;
. ситуація на ринку в момент укладання угоди.
Етап 3. Розрахунок поточної вартості майна підприємства. p align="justify"> Третім етапом підходу з точки зору доходу є перетворення величини прогнозованого чистого операційного доходу (ЧОД) у вартість майна на дату оцінки.
Метод дисконтування грошових потоків. Його сутність
Здатність підприємства приносити періодичний дохід вважається основним показником при оцінці вартості повних прав власності на підприємстві. Тобто використовується відома формула капіталізації V = I/R.
Основним принципом дохідного підходу є принцип очікування, так як ринкова вартість підприємства визначається як поточна в даний час вартість прав на очікувані майбутні вигоди.
Дисконтування майбутніх доходів - це метод, який використовується для оцінки об'єктів дохідної нерухомості, як поточної вартості очікуваних у майбутньому вигод від володіння об'єктом.
Майбутні переваги від операцій з нерухомістю являють собою періодичні надходження у вигляді майбутнього доходу протягом періоду володіння і реверсію, тобто виручку від продажу об'єкта по закінченню періоду володіння.
Послідовність застосування методу дисконтування припускає:
. Встановлення тривалості періоду отримання доходу. p align="justify">. Здійснення прогнозу потоків грошових коштів по кожному року періоду володіння. Потоком грошових коштів називається щорічний підсумок діяльності підприємства, пов'язаної з основною його функціональною діяльністю. Вихідними даними в процесі дисконтування грошових потоків є:
В· розмір доходу і характер його зміни (постійний, змінюється з відомими темпами зростання або падіння, що змінюється без видимого тренду);
