риманий розрахунковим шляхом ПВД може бути зменшений через вакансій (незавантаженості об'єкта власності), недосбор орендної плати. Передбачувані збитки віднімаються з ПВД для отримання ефективного валового доходу (ЕВД). p align="justify"> Для отримання ЧОД після визначення ПВД оцінювач проводить аналіз витрат. Витрати власника майнового комплексу діляться на три групи:
. Постійні (фіксовані) витрати. Вони являють собою податки на майно і витрати по страхуванню. Ці витрати практично не залежать від ступеня завантаженості об'єкта власності. p align="justify">. Операційні (експлуатаційні) витрати. Вони включають в себе витрати типового року на утримання майна, надання послуг для орендарів і підтримка потоку доходу. p align="justify">. Резерв на заміщення (відновлення). У процесі експлуатації об'єкта власності власником відкладаються (резервуються) грошові кошти на: ремонт водопровідної системи; каналізації; меблів; даху; ліфтів; телефонної системи і т. д. Оцінювач повинен, знати, що якщо навіть ці кошти не використовуються власником, при оцінці власності вони повинні враховуватися.
При оцінці майна підприємства оцінювачу важливо визначити який вид доходу буде використаний для капіталізації. Вибір виду доходу залежить від характеру майна. p align="justify"> У практиці оцінки майна підприємства найбільш поширено застосування наступних показників доходу:
В· для окремого об'єкта власності, що у загальному майновому комплексі - "чистий операційний дохід";
В· для майна з швидко зношуються, застарілим, старим Майном - "чистий прибуток";
В· для майнового комплексу зі стабільною балансовою вартістю - "чистий грошовий потік".
Якщо в якості показника доходу береться чистий грошовий потік, то він розраховується за наступною формулою:
Чистий грошовий потік = Чистий прибуток + Амортизація (знос) + Приріст довгострокової заборгованості - Приріст власного оборотного капіталу - Капітальні вкладення.
Етап 2. Розрахунок ставки капіталізації. p align="justify"> Існує кілька способів отримання ставки капіталізації. Найпростішим з них є її визначення за допомогою зібраних на ринку даних. p align="justify"> Оцінювачу не слід намагатися отримати ставку капіталізації на основі тільки одного набору даних. Кращим джерелом даних для визначення ставок капіталізації є інші оцінки майна зіставні з оцінюваним. Тому з усіх існуючих способів визначення ставок капіталізації найкращим (більш простим) є аналіз порівнянних продажів. Для вилучення ставки капіталізації з порівнянних продажів вдаються при наявності достатньої кількості даних за схожими об'єктам дохідної нерухомості, які виступають для інвестора в якості альтернативних способів розміщення коштів. p ali...
