використовувати для подальшого уточнення шуканої вартості землі шляхом нових розрахунків з пункту 8 даного алгоритму. Шляхом ряду таких ітераційних розрахунків ми отримаємо шуканий результат оцінки землі. У табл. 3.1 згідно з наведеним вище алгоритмом представлений кінцевий результат оцінки вартості земельної ділянки.
Таблиця 3.1 - Результат оцінки вартості земельної ділянки методом послідовних наближень
Номер годаСтатьи12345Потенциальный валовий доход1200012000120001200012000Потері на незанятость600600600600600Потері при зборі платежей570570570570570Действительный валовий доход1183011830118301183011830Операционные расходи47324732473247324732Налог на землю5050505050Чістий операційний доход70487048704870487048Доход на землю11751175117511751175Чістий операційний дохід до податку на улучшения58735873587358735873Стоимость улучшенійРасчет за формулою r - 1}=25441 Податок на улучшенія458407356305254Чістий операційний дохід після податку на улучшенія54155465551655675618Потері при реінвестування - 3056119161221ІТОГО: Дохід на улучшенія54155160490646514397Фактор дісконтірованія0, 890,80,710,640,57 Поточна вартість дохода48344114349229562495Номер годаСтатьи678910Потенциальный валовий доход1200012000120001200012000Потері на незанятость600600600600600Потері при зборі платежей570570570570570Действительный валовий доход1183011830118301183011830Операционные расходи47324732473247324732Налог на землю5050505050Чістий операційний доход70487048704870487048Доход на землю11751175117511751175Чістий операційний дохід до податку на улучшенія58735873587358735873Налог на улучшенія20415310251-Чистий операційний дохід після податку на улучшенія56695720577158225873Потері при реинвестировании15261832213724422748ИТОГО: Дохід на улучшенія41433888363433793125Фактор дісконтірованія0, 510,450,40,360,32 Поточна вартість дохода20991759146812191006 r - 1}=25441 (сума поточних вартостей потоку доходів за 10років) 10 000 + 8000 + 6000=24 000=r-(i - 1 ) - 1}=870=9795 $
Висновок: Ринкова вартість земельної ділянки становила 9795 $ (наближено 353000 рублів)
3.2.2 Метод дисконтованих грошових потоків
Таблиця 3.2 - Оцінка земельної ділянки з використанням методу дисконтованих грошових потоків
СтатьиЗначениеНГ=0НГ=0,33НГ=0,42НГ=1НГ=2НГ=3НГ=4Потенц. Доход (ПД) 12 000 $ 12000120001200012000Потері на незанятость5% * ПД600600600600Потері при зборі (ПС) 5% * (ПД-ПН) 570570570570Действ. Дохід (ДД) ПД-ПН-ПС11830118301183011830Операціонние витрати (ОР) 40% * ДД4732473247324732Платежі за землю (ПЗ) 50 $ 50505050Затрати на строітельство24 000 $ - 10 000 $ - 8000 $ - 6000 $ Балансова стоімость24 00021 60019 20016 800Налог на поліпшення (НУ) 2% * БС480432384336Чістий операц. доходДД-ОР-ПЗ-НУ6568661666646712Коеф-т капіталізації=СД +1 / (10-3) 26.3% Вартість Ріверс=6712 / 26,3% 25535ІТОГО Чистий дохід (ІЧД) - 10 000 $ - 8000 $ - 6000 $ 6568661632200Ставка дисконту ( СД) 12% Фактор дисконту (ФД)=1 / (1 +12%) НГ 10,960,950,890,80,71 Тек. Вартість доходаІЧД * ФД - 10 000-7 703-57235864527422861Суммарн.тек.стоимость10 573 $ Вартість участка10 573 $
Висновок: Вартість ділянки склала 10573 $ (380600 рублів)
Результат оцінки не збігся з попереднім (п. 3.2.1). Це пов'язано з тим, що тут зроблено інші припущення щодо формування оподатковуваного бизи, потоку ...
