="justify">. Дійсний валовий дохід: ПВД мінус втрати на незайнятість, мінус втрати при зборі орендних платежів, плюс додатковий дохід.
. Мінус операційні витрати до податку на майно (ділянку та її поліпшення). Вони розраховуються як добуток дійсного валового доходу на коефіцієнт операційних витрат.
. Мінус податок на землю. Відповідно до нині чинного законодавства податок на землю розраховується як добуток ставки податку на одиницю площі земельної ділянки на площу цієї ділянки. Ставка податку при цьому залежить від мети використання землі, яка визначається місцевими органами влади.
. Чистий операційний дохід розраховується як дійсний валовий дохід мінус операційні витрати до податку на майно, мінус податок на землю.
. Мінус дохід на землю. Він розраховується як добуток ринкової вартості землі на норму віддачі на капітал (ставку дисконтування). Особливість оцінки доходу на землю в даному прикладі полягає в тому, що нам не відома ринкова вартість землі. Більше того, ця вартість є шуканої величиною з постановки завдання. Рішення такого роду задач, в яких в якості вхідного параметра використовується шукане значення, виконується методом послідовних наближень. В якості нульового наближення для розрахунку доходу на землю можна взяти будь-яку оцінку вартості землі. Як показують дослідження, метод послідовних наближень майже завжди сходиться.
. Чистий операційний дохід на поліпшення до вирахування податку на поліпшення. Розраховується як різниця чистого операційного доходу і доходу на землю.
. Мінус податок на поліпшення.
У Росії в даний час в якості оподатковуваного вартості активу береться пряма сума витрат на створення об'єкта нерухомості. Відповідно до європейських стандартів в якості бази для оподаткування слід брати ринкову вартість поліпшень, яка розраховується як різниця ринкової вартості активу та ринкової вартості землі (в Стандартах вона називається амортизується сумою). Росія готується до переходу до міжнародних стандартів фінансової звітності.
Знос оподатковуваної вартості приймаємо за лінійною схемою: щороку з оподатковуваної вартості віднімаємо амортизацію, рівну відношенню оподатковуваної вартості на дату створення об'єкта нерухомості на термін життя поліпшень.
Чистий операційний дохід після податку на поліпшення. Він розраховується як різниця чистий операційний дохід на поліпшення до вирахування податку на поліпшення мінус податок на поліпшення.
Мінус втрати в доходах, пов'язаних з відшкодуванням виснажується (амортизується) частини активу - поліпшень. Втрати розраховуються як добуток ринкової вартості поліпшень на різницю ставки дисконтування і ставки відсотка фонду, помножену на ставлення року прогнозу до терміну економічного життя без одиниці. Даних втрат не буде, якщо ставка відсотка фонду відшкодування буде дорівнює ставці дисконтування. Фактор (коефіцієнт) дисконтування року прогнозу розраховується як відношення одиниці до суми одиниці і ставки дисконтування, зведену в ступінь, рівну році прогнозу.
У результаті розрахунку по даній формулі ми отримаємо перше наближення оцінки вартості землі, яке, як правило, буде відрізнятися від нульового наближення. Отриманий результат відповідно до логіки методу послідовних наближень слід ...
