а - потрібно внести зміни до нормативної бази, яка регулює ринок цінних паперів, і в податкове законодавство, в тому числі не оподатковувати доходи від угод із заставними.
Проте, у деяких фахівців перспектива масового поширення іпотечного кредитування в Білорусі викликає певний скептицизм, заснований головним чином на аргументах економічного характеру. Серед них найбільш вагомими можна вважати:
- нездатність основної маси населення республіки здійснювати поточні платежі по іпотечних кредитах через недостатність доходів;
- переважання короткострокових джерел коштів у структурі пасивів банківської системи обмежує терміни інвестиційного кредитування, що значно звужує коло можливих позичальників, так як поточні платежі за кредитами, виданими на відносно невеликий термін, більше, ніж за довгостроковими;
- обмеженість можливостей вітчизняних інституційних інвесторів з рефінансування банків під заставні на нерухомість (залучення для цих цілей коштів міжнародних фінансових організацій є проблематичним).
Таким чином, в Білорусі досі немає ні вторинного ринку заставних, ні законодавчого акту, який би знизив для банків ризики, пов'язані з неможливістю звернення стягнення на закладену нерухомість. Без відповідних змін до законодавства не варто чекати зниження процентних ставок і збільшення термінів видаваних кредитів.
. 2 Перспективи розвитку іпотечного кредитування в Білорусі
В даний час будівництво і покупка житла в кредит, основу якого складає іпотечне кредитування, є не тільки розвиненим напрямом банківської діяльності в зарубіжних країнах, а й визнано основним способом вирішення житлової проблеми і перспективним напрямком розвитку роздрібного ринку кредитних послуг в Республіці Білорусь. У зв'язку з цим доцільно розглянути досвід зарубіжних країн у цій області для отримання можливих перспектив в національній практиці.
У світовій практиці до цього часу вироблені дві моделі організації іпотечного кредитування - однорівнева і дворівнева. Порівняльна характеристика моделей іпотечного кредитування представлені у додатку А, таблиця 1.
Одноуровневая модель іпотечного кредитування набула широкого поширення в Німеччині, Франції, Іспанії, Польщі. Її відмітними особливостями є:
- сукупна потреба всіх клієнтів в іпотечних кредитах забезпечується за рахунок ресурсів, не пов'язаних з ринком іпотечних цінних паперів, тобто власного капіталу кредитної установи, коштів клієнтів, розміщених у вкладах та депозитах банку, а також міжбанківських кредитів; в даній моделі банк не використовує заставні для операцій купівлі-продажу на ринку цінних паперів;
- весь кредитний процес регулюється безпосередньо кредитною установою, передбачається мінімальна ступінь передачі кредитором своїх функцій з організації та обслуговування кредитів посередникам.
На думку експертів, в питанні перейняття досвіду для Білорусі найбільший інтерес представляє Німеччина, в якій розвинений ринок іпотечних кредитів і ефективний кредитно-заставний механізм, що забезпечує функціонування цього ринку. Сьогодні в Німеччині успішно працюють 27 іпотечних банків, які прагнуть будувати свій бізнес на залученні коштів для довгострокового кредитування. З цією метою банки, по-перше, розміщують в депозити кошти населення та юридичних осіб за різними програмами; по-друге, надають іпотечні кредити, використовуючи кошти, що залучаються за допомогою випуску іпотечних облігацій (їх прибутковість невелика, але зате висока їх надійність, тому що вона забезпечена нерухомістю). Також практикуються 3 форми погашення кредиту:
а) лінійна, коли щомісячно виплачується однакова сума, як самого кредиту, так і відсотків за нього;
б) річна, коли гроші вносяться раз на рік, причому в одному і тому ж розмірі;
в) вільна, коли щомісячно виплачується лише частина суми, а також відсотків.
На початковому етапі надання іпотечного кредиту від покупця потрібне підтвердження кредитоспроможності, причому саме реальне, а не документальне. На ім'я покупця відкривається накопичувальний рахунок в тому банку, який надає іпотеку, потім на цей рахунок здійснюються відрахування з зарплати покупця. Через 2-3 роки, коли банк переконається в кредитоспроможності покупця, а на рахунку сформується не менше 30% від вартості житла, банк може покрити решту величину. Власником квартири клієнт німецького іпотечного банку зможе стати тільки після виплати банку всієї суми [24, c. 19].
Купівля житла в Німеччині всіляко заохочується федеральним урядом. Саме тому існує розгалужена система субсидій, які видаються на його придбання. Практика показує, що дер...
